年収に対しての投資目安

小川 洋平

2023-01-13

初めまして、ファイナンシャルプランナーの小川と申します。 投資用不動産ですのでいくらぐらいが妥当といった目安を見つけるのはちょっと難しいところかと思います。 ①空室がどのくらいが想定されて、その際の家賃収入はいくらになるか？ ②掛かる経費はいくらか？ 初期コスト　　・不動産取得税　・仲介手数料　・融資手数料等借入のコスト ランニングコスト　・修繕費積立　・固定資産税　・火災保険料　・借入の返済　　・その他雑費 など、こういったコストを見込んで、空き室がどの程度のときに収支がどうなるかを計算してみましょう。 ③節税にはならないのでは？ 節税効果があるのは家賃収入からコストを差し引いて損失になった分を、給与所得などと通算できるということかと考えます。 どういった節税なのか気になるところですが、不動産投資は家賃収入により収益を狙っていく一つの事業としてのものですので、基本的には利益が出ればその分税金が発生し、節税になるとしたら損をしている場合です。 減価償却費が大きく、利益を上回るようでしたら実際には損をしていなくても節税に繋がることもあるもしれませんが、そうなると家賃収入自体が少ないと考えられます。 もしくは、空き地のままになっている土地をお持ちの場合に賃貸物件を建てたり、事業用に活用すれば固定資産税が減るなどの場合もあります。 ④将来的な資産としてお考えとのことですが、ワンルームマンションだと将来的にマンション自体が取り壊しされる可能性もありますので、どの程度の期間までの資産として持っておきたいのかも検討すべきです。 また、不動産は売却する際に買い手を見つけるまでに時間が掛かる場合もあり、将来的になかなか買い手がつかない場合もある、流動性が低いものですので、将来的に売却を考えた際に買い手がいそうな物件なのかどうかもよく検討しておきましょう。 整理しますと ①融資の適正額は不明 （投資に対するリターンを高めたいのであれば、利息を安くするためにできるだけ自己資金を使う） ②想定される空き室の状況から家賃収入から、諸経費を引いた金額を計算してみて判断する （将来的に家賃を下げざるを得ない場合も想定しておきましょう） ③基本的に節税にはならない ④将来的に取り壊しされてしまう可能性あり ⑤手軽に売却できないため、将来も買い手がいそうな場所なのかをチェック といったことを検討した上で考えていただくと良いかと思います。 不動産投資は一つの「不動産賃貸事業」として考えていただき、ご自身でしっかり収入と支出のシミュレーションを行い、考え得るリスクなどの対処も全てご自分で行っていただく必要があります。 そういったシミュレーションをしっかり行い、想定されるリスクも理解し上で投資する価値があると思えば良いかと思います。 メリットとしては手持ち資金が少なくても借り入れを行うことで大きな金額を投資して家賃収入を得られることがありますが、収益率の面では投資信託等を活用した方が高い収益率を得ることも多いです。 不動産投資は工夫次第で年間の利益率20%を超えるような高収益を狙っていくこともできますが、将来の収入源となる資産として適切なのかどうか、物件も選びも含め熟慮いただけると幸いです。

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