住宅ローン、金利上昇局面にどう対応すればよいか？

大竹 麻佐子

2024-03-15

こんにちは。ご質問ありがとうございます。 たしかに、今後、日本の金利は上昇していくことが予測されます。 変動金利での住宅ローン借入れがある方にとっては、ニュースを見て不安になるかもしれません。 こうした不安からの解放という点では、固定金利への組み替えも選択肢となることは確かです。 ただ、変動金利を選んだのは、こうしたリスクをふまえたうえで、少しでも低い金利で総支払額を抑えたいというのが理由だったのではないでしょうか。 今すぐに何かアクションを起こすというより、少しずつ情報を集め、ご自身にとって最適なタイミングを考えたいです。そのためには、資産状況と経済的状況を見極めることが大切かと思います。 まず知っておきたいのは、固定金利と変動金利の基準の違いについてです。 日銀の政策金利が変動すると、変動金利にも影響が及びます。 少し詳しく説明すると、住宅ローンの変動金利は、「短期プライムレート」をもとに決められます。「短期プライムレート」とは、日銀の政策金利をもとに、銀行が優良企業に短期（1年未満）で融資を行う際に適用する金利です。 景気が良くなると金利は上がり、後退すると金利は下がります。 つまり、10年国債の利回りをもとに金利が決まる固定金利とは、基準が異なるのです。 変動金利が上昇するタイミングは、固定金利よりも後になることが通常です。 また、多くの場合、変動金利では、金利は半年ごとに見直されますが、返済額が見直されるのは5年ごとです。また、それまでの返済額の1.25倍を上限とするルールがあるため、返済額が急に増えることはありません。これは、住宅ローン負担が家計に及ぼす影響を配慮するためです。 （金融機関によっては、適用しないという場合もありますので、念のため、契約書類を確認しておくことをおすすめします。） ただし、返済額に大きな変動はないものの、実際には、金利の上昇にともない利息部分は増えていきます。5年ルールや125％ルールによって発生した返済していない利息のことを「未払い利息」と言います。当初35年での借入れ期間が予定よりも長引くこともあります。 そのため、半年ごとの実際の金利はチェックしておきたいですね。 基本的に、変動金利よりも固定金利の方が金利は高くなります。 低い金利でのメリットを享受できるうちに、少しでも借入額を減らすことで将来的に総支払額を減らすことが可能です。と同時に、短期的（ここ1年くらい）、中期的（この先10年くらい）のご自身の生活に無理のない範囲で、繰り上げ返済の計画が立てられると理想的です。 あえて繰り上げ返済をするよりも、NISAなど投資に回して資産形成するという選択肢もあります。住宅ローンの借入金利よりも高い利回りでの運用が実現すれば、その分資産は増えます。 現在の借入れ利率をふまえると、おそらく、それほど難しいことではないかと思われます。 変動金利の金利上昇が現実となった際には、生活に影響のない範囲でまとまったお金を返済し、残債分を固定金利で組み替えれば、借入額が少なくなるため、ローン事務手数料の負担も削減できます。 長くなり恐縮です。ニュースの情報に振り回されることなく、住宅ローンの特性を知ったうえで、ご自身の性格や生活にあった戦略を考えたいですね。

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