住宅ローンの借り換えに適したタイミングとは？

千日 太郎

2023-12-23

ななななさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 今から12年ほど前のメガバンクの変動金利ですと0.7～0.9％くらい水準であろうと思います。JAはメガバンク等と比べて変動金利の水準が高いのですが地域によっても差があり、0.4%～0.6%程度のところが多いように思います。金利が低いのはメガバンクやネット銀行で0.2％から0.3%で分布しています。 他の方も書かれているように、借り換えには費用がかかりますので、この費用よりも金利が下がることによる利息軽減額が小さい場合は、かえって損になってしまいます。そこで千日太郎が無料で公開しているAI住宅ローンシミュレーターでシミュレーションしてみました。 仮に現在の住宅ローン金利が0.9％であったとして下記の金利で比較しました。 0.7％に借り換え：借り換え費用50万円、利息の軽減額は約39万円で11万円の赤字 0.6%に借り換え：借り換え費用50万円、利息の軽減額は約42万円で8万円の赤字 0.5%に借り換え：借り換え費用50万円、利息の軽減額は約77万円で27万円の黒字 0.4%に借り換え：借り換え費用50万円、利息の軽減額は約96万円で46万円の黒字 0.3%に借り換え：借り換え費用50万円、利息の軽減額は約115万円で65万円の黒字 条件には若干の見込みも含まれていますので、0.4％未満の変動金利に借り換えなければ黒字にはならなそうです。借り換えの手間やその他の不確定要因を鑑みるとシミュレーションで100万円くらいの黒字が出ることが理想です。対象はJAではなく、メガバンクやネット銀行になると思います。 借り換え作業は確かに面倒ですね。そこでお勧めなのが、現在の銀行に金利交渉することです。上記のように、借り換えである程度黒字が出ることが分かっているけど、そこまで大きな黒字ではないケースでお勧めです。 銀行に電話をして「住宅ローンを利用中なのですが、金利の見直しをしてください」と言うだけです。「ありがとうございます」とお礼を言われて、担当につないでもらえます。本人確認が終わったら、担当者に同じことを言うだけです。あとは1週間ほど待ってＯＫなら金利の引き下げ幅が提案されます。非常に簡単ですね。 金利の引き下げに応じるか銀行が判断しますので、こちらが何かやる必要はありません。金利引き下げが通れば、変更契約書に押印して終わりです。事務手数料と印紙代で数万円程度で可能となります。 審査に出す前のコツとして、他の銀行で借り換えの審査に通しておくことです。他行で審査に出していることは、信用情報の照会でわかりますので、本当に借り換える準備もあるということが示せるのです。 ご参考になれば幸いです。

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張替 愛

2023-12-08

ご質問ありがとうございます。 住宅ローンの借り換えが気になっているものの、面倒に感じられていらっしゃるとのことですね。 直近の住宅ローンは変動金利だと年0.3％前後のものもあり、とても低くなっています。借り換えをご検討されるには良い時期かと思います。 たとえば、「現契約との金利差が0.5％以上」「ローンの残り返済期間が20年」「残債が2000万円」といった条件であれば、 同じ金額・返済期間で借り換えた場合、約125万円の利息軽減効果が期待できます。 たしかに面倒な手続きは発生することになりますが、そのひと手間で大きく返済額が減らせるのであれば、お得だと思いませんか？ 住宅ローンの借り換えは、各金融機関のサイトなどでシミュレーションができることが多いです。 まずは現契約の内容を確認して、シミュレーションしてみてください。 その際、注意が必要なのは、借り換えには「諸費用」がかかることを考慮することです。 借り換えで必要になる諸費用は、住宅ローンの事務手数料や、抵当権設定費用などです。合計で50万円を超えることも珍しくありません。 そのため、最終的には、住宅ローンの借り換えによって軽減できる利息の合計金額から諸費用の金額を引いてもメリットが残る場合に、借り換えに踏み切りましょう。 借り換えシミュレーションは5分もあればできますので、ぜひ1回試算してみてください。 なお、借り換え手続きのために銀行の窓口などに足を運ぶのが難しい場合は、ネットで借り換えが進められる「ネット専用住宅ローン」を検討されると良いですよ。 ご参考になれば幸いです。

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