現在の収入、貯金での住宅ローンの組み方

八木 陽子

2024-02-26

ご質問ありがとうございます。 結婚を機にマンション購入をお考えなのですね。 まず、契約社員のれんれん様の収入を合算できるかどうかは金融機関によって異なります。 一般的には正社員のほうが住宅ローンを組むには有利ですが、返済能力があると判断されれば契約社員でも住宅ローンの利用は十分可能です。 れんれん様が考えられているように奥様名義のみでの住宅ローンであればかなり堅実と言えますが、どのような物件を希望されているか、リフォームが必要かなどによっても異なります。お二人で優先順位をすり合わせておくと良いですね。 収入を合算する場合は、「ペアローン」または「収入合算」の方法がありますが、いずれもメリットとデメリットがありますので利用の際にはよく検討なさってください。 つぎに、ご質問について回答させていただきます。 １． いくらくらいの住宅ローンが組めるか 弊社では、以下の３つのいずれかの金額から考えるのが現実的とお伝えしています。 ① 年収の５～６倍 ② 今お支払いされている家賃 ③ 手取り収入の25％ ②と③は住宅ローンの期間をどのように設定するかによって異なりますが、定年退職まででが良いでしょう。退職金が出るのであれば、支払に回せる額を合算しても構いません。 なお毎月のマンション管理費や修繕費などを引いて計算しておくと安心です。 ２． 頭金について 住宅を購入する際には仲介手数料、住宅ローン手数料、司法書士への報酬、引っ越し代など様々な現金支出が伴います。また、不測の事態に備えて少しは現金を手元に置いておくことも必要なため、300万円のうち頭金に使える額はあまり多くないかもしれません。 候補物件が決まったら不動産会社に準備すべき現金の額をシミュレーションしてもらうと良いでしょう。 ３． 何社くらいを比較するか 審査には事前審査と本審査がありますが、事前審査に通っても本審査で通らないということがあります。そのため、事前審査は２～３は申し込んでおくほうが良いでしょう。変動か固定か、収入を合算されるかによってはもう少し増やすことになるかもしれませんね。 どの金利を選ぶか、れんれん様の収入を合算するかを先に決めてから考えるほうがスムーズです。 最後に、住宅ローンを一度組むと支払は長く続くため、れんれん様が考えられているように現実的な金額を設定するのがとても大切です。借入額や支払期間など、ライフプランを考慮して無理なく支払えるように設定しましょう。

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千日 太郎

2023-12-22

れんれんさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 ご婚約おめでとうございます。結婚を機に住宅を購入する人が多いですが、最近は女性の社会進出から妻名義で住宅ローンを組むケースも増えてきています。そしてそれ以上に多いのが夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むケースです。 そのため、正社員妻の年収600万円でいくらの住宅ローンを組めるか？と夫婦合算の世帯年収1,050万円でいくらの住宅ローンを組めるか？からお話ししたいと思います。無理なく返済できる住宅ローンの金額は年齢と年収からシミュレーションで概ね導き出すことができます。その際に以下の４つのルールを推奨しています。 ①毎月返済額は手取り月収の4割以下とする ②元利均等返済方式 ③固定金利 ④定年時のローン残高を1000万円以下にする ②と③はあくまでシミュレーションするときのルールであって、必ず元利均等返済で固定金利にしなさいということではありません。千日太郎が無料で公開しているスマホアプリの「AI住宅ローンシミュレーター」では年齢と年収を入力することで、これにあてはめた借入可能額が計算できるようになっています。以下のような結果となります。 妻単独で借りる場合：3,428万円 夫婦の合算で借りる場合：6,000万円 妻の単独で借りる場合でも実際には夫の収入があるため、3,428万円の借り入れはかなり余裕のある水準です。では6,000万円が妥当かというと、これは二人の収入が完済時まで変わらず続くことを前提にしているため、事実上の最大値と考えるべきでしょう。つまり、無理なく返済できる住宅ローンの金額は3,428万円から6,000万円の間にあります。下限に近付くほど、余裕のある安全な金額となり、上限に近付くほど返済できなくはないですが、家計の中での負担感が増えるというものです。 なお、頭金はできるだけ1割程度入れる方が良いと思います。しかし中古住宅の購入にあたっては、約3％の仲介手数料に加え、住宅ローンでは約2％の事務手数料、加えて税金などが必要になるため、頭金以上にそのお金を用意しなければなりません。300万円の自己資金である場合は、これらの手数料で半分以上使うことになるため、事実上フルローンということになると思います。 自己資金を貯めながら、お二人がどんな家に住みたいか、ゆっくり話し合い、計画を進めていかれるとよいと思います。

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