自営業の場合の住宅ローンの借り換えの注意点　

千日 太郎

2023-12-15

AKKOさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 10年前のフラット３５ですと、団信が住宅ローンの支払とは別に年率0.358％で支払う契約になっているかと思います。2.1％に団信の0.358%も上乗せになることを鑑みるとちょっと負担が大きいですね。 ただし、私の記憶が正しければ、10年前のフラット35Sの金利引き下げ幅は0.6％が最大であったように思います。ご相談文では1.15%から2.1%に上がるとのことですが、再度借入条件を確認してみることをお勧めします。 2023年12月現在のフラット35の金利は1.91%でこの金利に団信の保険料が込みになっているので、もし今後2.1%で団信の保険料を別途0.358%払うのであれば、今のフラット35に借り換えることで、住み慣れた家から住み替えなくても、総支払額を節約することができるかもしれません。 私が無料で公開しているAI住宅ローンシミュレーターで計算してみると、今後の金利が2.1%になるとして、残り25年の毎月支払額は（団信保険料込みで）約5千円少なくなり、借り換え費用込みで約98万円節約できるという結果になりました。 金利に込みとなっている現在の団信は身体障害保障が付帯しており、障害者手帳1級または2級の交付を受けると住宅ローンがゼロ円となります。保障が手厚くなる上に、コストを抑えられるので、借り換えも悪くない選択ですし、新たに小さな家を購入する場合もフラット35を利用することでこの恩恵を得られます。 借り換えについては、フラット35の取り扱い金融機関に連絡してフラット35からフラット35への借り換えを行いたい旨を伝えて、審査を受けることになります。フラット35は自営業であることで審査のハンデはありません。 収入については過去2年間の額面収入（売上）ではなく、所得（当期利益）を見られます。過去2年間が赤字ですと、審査は厳しくなりますのでその点が注意点となります。

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新井 智美

2023-12-12

ご相談ありがとうございます。ファイナンシャルプランナーの新井智美です。 ご質問について回答させていただきます。 今後１％金利が上昇するのは家計にも負担がかかりますね。借り換えを考えられるのも、当然の流かと思われます。 ただ、今後売却を考えておられるなら、売却時に住宅ローンを完済しているか、売却した金額で住宅ローン残債を完済できなければなりません。そのため、現在住んでいる住宅の価値も考慮する必要があります。 低金利の住宅ローンに借り換え、繰り上げ返済などを利用して短期間で完済できるならいいですが、今後お子様にかかる教育費などを考慮しながら無理のない返済計画を立てることを忘れないようにしてください。 借り換えを考えるときはどうしても金利の低い変動金利タイプに目がいきがちですが、今後のライフイベントなども考慮し、固定期間選択型の金利タイプも選択肢にいれるようにしましょう。 また、自営業者の場合、安定した収入が継続して得られるかという点が審査通過の最大のポイントです。過去３年間の収入が安定しているならそこまで気にすることはないと思いますが、収入の波が激しい場合は、その理由をきちんと説明できることが必要です。さらに今後の収入の見込みが証明できる事業計画などがあれば、審査担当者もじっくりと話を聞いてくださると思います。 単に自営業者だからといって審査に通らないわけではありませんので、金融機関の担当者を納得させるだけの資料をそろえることが審査に通るコツだと考えましょう。

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