政府の政策でフラット35はさらに安くなるのか。

千日 太郎

2023-12-23

歯は大事さん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 既に他の方も回答されているように、フラット３５の金利引き下げ制度は借り換えには対応してくれません。また、フラット３５は金利引き下げ交渉には一切応じてくれません。では変動金利に借り換えることで返済額を引き下げるべきか？ということなのですが、正直あまりお勧めはしません。 当初購入時に住宅ローンの金利タイプの選択にはかなり悩まれたと思います。固定金利を選ばれているからです。銀行や不動産会社の営業マンに勧められるままに住宅ローンを選ぶ人は、変動金利を選ぶケースが多いです。 私のご相談者に聞いた話では、営業マンに「全期間固定金利のフラット３５を選ぶ」と言ったところ、「正直フラット３５は普通の銀行で借りられない人が借りる、審査が甘くて高い金利の住宅ローンです」という失礼なことを言われたそうです。 2018年夏ごろは、日銀黒田総裁が異次元の金融緩和政策を打ち出していたことで長期金利が低く、フラット３５の金利もかなり低金利だった時代です。当時は1.34%だったフラット３５は2023年12月現在では1.91%に上がっています。つまり今と比べてかなり割安な金利で35年間固定できているので、あえて借り換える必要のないタイミングとも言えるのです。 さらに2023年3月に日銀総裁に就任した植田総裁は、大規模緩和政策からの正常化を打ち出しており、2024年のマイナス金利解除を予想するエコノミストが7割に達しています。マイナス金利が解除されるということは政策金利が上がるということで、政策金利と連動する変動金利も上がります。 現状ではまだ大規模緩和政策が継続していることから、変動金利は低金利を維持していますが、この今のタイミングは利上げへの警戒感が高まっているタイミングです。変動金利に借り換えた次の月には金利が上がってしまったという可能性も無きにしも非ずなのですね。 今後、変動金利の水準が2018年夏の固定金利を追い抜くのか？は分かりませんが、全期間固定から変動金利への借り換えについては、35年の長期のプロジェクトの大きな舵取りとなりますので、安易に変更するのではなく、十分な情報収集と検討のうえで実行することをお勧めします。

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張替 愛

2023-12-14

ご質問ありがとうございます。 住宅ローンの借り換えをしたほうが良いか気になっているとのことですね。 政府の子育て世代に対する金利優遇策とは、2024年２月からスタートする住宅支援機構の住宅ローンである「【フラット35】子育てプラス」のことかと思います。 【フラット３５】子育てプラスは、子どもの 人数等に応じて一定期間借入金利を最大１％引き下げてくれるプランです。子供が多い方ほど、メリットが大きくなる住宅ローンですね！ しかし、【フラット３５】子育てプラスは借り換えの方はご利用できないものとなっています。 残念ながら、、金利優遇策が始まるメリットをご質問者さんが受けることは難しいでしょう。 ただ、最近の住宅ローンの金利を見ると、変動金利だと年0.3％前後などで提供している金融機関もあり、とても低くなっています。 もし現状の住宅ローンの金利が高いようであれば、借り換えをすることで住宅ローンの負担が少なくなる可能性がございます。 その際、借り換えには住宅ローンの事務手数料や、抵当権設定費用などの「諸費用」で、通常は数十万円ほどかかる点も念頭に入れて考える必要があります。諸費用を考慮すると、現契約との金利差が0.5％以上はないと、なかなか借り換えメリットが得られないケースが多いです。 借り換えについては、金融機関のサイトなどで「借り換えシミュレーション」ができますので、もしよかったら一度シミュレーションしてみてください。 ご参考になれば幸いです。

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