頭金とローン控除の差額を知りたい

張替 愛

2023-12-14

ご質問ありがとうございます。 住宅を購入する際に、頭金をたくさんいれるのと、頭金をできるだけ入れずに住宅ローン控除の恩恵をできる限り多く受け取るのと、どちらの方がメリットがあるのかについて知りたいとのことですね。 これは、一言でいえば「ケースバイケース」となります。 「頭金を多く入れた方がお得」という話は、頭金をたくさん入れることで住宅ローンの金利が低くなったり、事務手数料が安くなったりするケースが当てはまります。 例えば、住宅支援機構の住宅ローンである【フラット35】では、頭金が１割以上あると金利が低くできます。民間の金融機関でも、頭金が２割以上ある方向けのプランなどが用意されていたりします。 また、住宅ローンの事務手数料は、「借入額の2.2％」などと、借入額によって決まる金融機関が少なくありません。 そのため、手元に自己資金が十分あるのであれば、手数料や金利が高い住宅ローンはできるだけ少額で利用するのがお得になる可能性があります。 しかし一方で、住宅ローン控除が使える人の場合、借入額を多くした方がお得になることがあります。 これは、住宅ローンの控除額である「0.7％」よりも住宅ローンの金利が低い場合に当てはまります。 たくさん借り入れている状態をあえて作り出すことで、少額借りるのに比べてたくさん税金が返ってくる状態になるからです。 ただ、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるために、住宅ローンの金額を増やすのは、慎重に判断する必要があります。 なぜなら、住宅ローン控除はあくまでも支払った税金が返ってくる制度なので、十分な収入がないと、住宅ローン控除の恩恵が受けきれないことがあるからです。 たとえ今年は十分な年収があったとしても、将来は転職やお子様の出産などで一時的にでも収入が下がる年があれば、住宅ローン控除の恩恵は受けきれなくなる可能性があります。 また、住宅ローン控除の対象となるローン残高は、購入する物件や入居をする年によって変わります。 そのため、住宅ローン控除のために借入額を増やすつもりであれば、慎重に住宅ローン控除で受けられる恩恵の予想額を確認する必要があります。 住宅ローン控除額についてはインターネット上にあるシミュレーションサイトを活用すると、概算が確認できるので、よかったら試算してみてください。 ここまで、頭金について「お得なのはどちらか」という点に関するお話しをお伝えしましたが、もうひとつ大事な点として、「ライフイベントとの兼ね合い」についても、ぜひ考えたうえでお決めいただくのがおすすめです。 住宅ローンは一度借りると、たとえ急な病気で収入が落ちたり、お子様が産まれて支出が増えたりしても、返済期間を伸ばしたり返済額を減らしたりするのはなかなか難しいものです。「これから車を買いたい」「子どもが産まれたら仕事は減らしたい」などの希望がある場合は特に注意が必要です。 手元の資金には多少ゆとりを残しておいた方が、万一のときには大変助かることになります。 ここまで紹介した通り、住宅ローンをどのように借りると良いのかは色々な視点で考えることができ、答えは本当にケースバイケースです。 住宅ローンの借り方について迷ったら、いつでもご相談に来てくださいね。 少しでもご参考になれば幸いです。

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千日 太郎

2023-11-21

ちーさんご質問をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 住宅ローン控除についてのご質問ですね。住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の0.7%を上限として10年又は13年にわたり税金から控除される減税制度です。ですから頭金は間接的な要素であって、直接影響するのは住宅ローンの額ということになります。 つまり、住宅ローンの額が多い（頭金が少ない）とそれだけ住宅ローン控除の金額も大きくなるということですね。 しかし、住宅ローンには金利がかかります。住宅ローンの額が少ない（頭金が多い）と金利の負担は小さくなります。 こうしたことから営業さんによって、またそのときの話の前提によって、言うことが違ってくることがあるわけです。 現時点の住宅ローン控除の率は0.7%ですから、住宅ローンの金利が0.7%より大きい場合は、住宅ローンが小さい方が得になります。減税よりも払う利息の方が大きくなるからです。住宅ローンの金利が0.7%よりも小さい場合は、住宅ローンが多い方が得にんります。払う利息よりも減税の方が大きくなるからです。 ただし、問題はこれほど単純ではありません。住宅ローン控除の上限というものが設けられているからです。新築の長期優良住宅の場合は住宅ローン5千万円まで控除を受けることができますが、中古の一般住宅で上限となる住宅ローンは2千万円となります。 この上限を超えて住宅ローンを借りても、超えた部分については0.7％の減税は受けられず頭打ちとなります。 さらに、住宅ローン控除は減税制度であるため、払う税金以上に減税されることはありません。つまり、住宅ローンを組む人の年間所得によっても上限があるのです。 実際かなり複雑ですし、毎年のように税制は変わります。 千日太郎が無料で公開している「AI住宅ローンシミュレーター」では年収と住宅の種類を選ぶだけで、住宅ローン控除を計算する機能がありますので、ぜひ活用してくださいね。

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