不動産投資の見極めが難しい

田中 裕晃

2022-12-12

投資物件の選定に明確な基準があるわけではありませんが、投資金額と投資から得られる収入（リターン）の比率、その収入が将来的にも継続できる見込みがあるか、の２点は外せないでしょう。 前者は「利回り」といわれるものですが、単純に賃料等の収入だけをみるのではなく、管理費用や固定資産税などの支出を引いた実質の収入で考える必要があります。 後者は、現在の設定賃料が近隣相場と比較して妥当な水準であるかという市場調査が欠かせません。また、当該物件のあるエリアの人口動態など、賃貸需要が安定して見込めるかどうかといった長期的な視点も必要です。 他の金融資産と違い、不動産固有のリスクがあることも理解しなければなりません。 例えば、経年劣化による設備の故障が生じた場合、速やかに修繕する必要があります。また、建物が老朽化することで不具合が生じる前に大規模修繕を施す必要もあるでしょう。 こういった場合に一時的に支出が大きく膨らむこともあります。当然その支出に備えて相応の資金を準備しておく必要があります。 さらには、入居者（借主）からのクレームに対応することも必要です。 設備の故障や契約をめぐる問題、騒音などの近隣トラブルまで、その内容は様々です。 無論、管理会社に物件の管理を委託する場合、こういった諸問題を直接所有者が対応する必要はないのですが、最終的な判断は所有者がすることになります。 当然、ある程度貸主としての知識を有しないと適切な判断はできません。 上記を考えると、選定する物件はご自身が地域性をよく理解しているエリアで、かつ目の届く範囲（現地に行くのに苦にならない範囲）にあるのが望ましいでしょう。 その上で物件そのものの収益性と継続性、維持管理にかかるコスト、長期的な修繕の必要性などを総合的に勘案してください。最初はマンションの一室など、規模の小さな物件から始めることをお勧めします。

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