貯蓄額より収入の安定性が重要？

張替 愛

2023-12-07

ご質問ありがとうございます。 住宅ローンの審査について、ご不安を感じていらっしゃるとのことですね。 ご質問者さんもすでに予想されている通り、住宅ローンの審査は貯蓄額よりも収入の安定性が重視されます。 「貯蓄額があるなら、そもそも収入に見合ない金額のローンを借りる必要性はない」と考えていただければ、自然なことだとご理解いただけるかと思います。 そのため、現在ご希望の通りにお一人で住宅ローンを組むのであれば、お手元の資金を使って「頭金」を多く入れ、お借入金額を少なくするのがおすすめです。 ご希望の住宅価格がそこまで高くないため、今の調子で働き続けることができれば、管理費や修繕費、リフォーム代などが高くかからなければ、無理なく返済していくこともできると思います。 ただ、住宅の購入は2～3年以内で良いとのお考えとのことですね。せっかくなので、全く別の方法もひとつ提案させていただきます。 「パートナー様が現在の住宅ローンを完済して、新しく住宅ローンを組む」という方法です。 パートナー様はご年収も高いので、今の住宅ローンが精算できれば、十分な金額の住宅ローンを組むことができるでしょう。また、所得税率が高いので、住宅ローン控除の恩恵も受けやすいです。 この場合、問題はおそらく一括返済するほどの資金がないことだと思います。 こちらに関しては、難しい問題ではありますが、元妻さまとの関係を早く遠くするためにも、親に借りるなどしてでも完済し、所有権を渡すつもりなら渡してしまうのがおすすめです。 所有権がパートナー様にある限り、万一亡くなってしまった際などに元妻さまがお住まいの家の相続権をご質問者さまが持つといった非常にストレスがかかる状況になります。 住宅は、住宅を買った人が所有権を持ち、住宅ローンの支払いも責任を持たなければいけません。ご年収が高いパートナー様の残債が800万円で、ご質問者様の残債が2000万円となるのは、少々不均衡なように見えます。もし持病が悪化したりお子様が産まれて忙しくなったりして働くことが難しくなっても、ご質問者様の住宅ローンの支払いは続きます。 これからのお二人がご希望するライフプランがどのような内容なのかが分からない状況なので具体的なことは何も言えませんが、本当に、ご自身がお一人で新居の住宅ローンを組んで買うのがお二人にとってベストな状況なのか、よく考えてみてください。 厳しいことをいっているように感じるかもしれませんが、離婚の財産分与は離婚時にしかできません。 離婚によってパートナー様が元妻様やお子様にお支払いする資産の金額が、お二人の今後の生活設計にもご無理がないのかどうかも含めて、よくご確認いただくことをおすすめします。 お二人の今後の生活設計とその資金計画が見えないときは、FPに相談してキャッシュフロー表などを作成しながらご確認いただくのがおすすめです。住宅購入という一大イベントは、人生に大きくかかわるため、「借りれたから大丈夫」とは限りません。どうか、確実な返済計画を立てた上で購入に踏み切ってください。 少しでもご参考になれば幸いです。

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千日 太郎

2023-11-19

suiさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 住宅ローンの審査では、現時点の貯蓄額や保有資産よりも、収入の安定性や信用履歴が評価さる傾向があります。 持病や時短勤務の影響がある場合、収入の安定という点でハンデがあります。貯蓄は頭金に使うことによって、少ない融資額でより高い物件を購入可能という考え方になります。 試しにsuiさんの年収で無理なく返済できる住宅ローンの金額を「AI住宅ローンシミュレーター」で試算しますと2337万円となります。所有資金の1000万円を頭金に入れずとも、検討されている中古マンションの予算は住宅ローンで賄える計算となりますね。AI住宅ローンシミュレーターは私が公開しているスマホアプリです。全ての機能が無料なのでぜひ活用してください。 以下はより有利な住宅ローンの組み方についてのアドバイスです。 頭金の割合を増やすことで住宅ローンの金利が下がるタイプのフラット３５があります。ＡＲＵＨＩのスーパーフラットという商品です。 さらにフラット３５は2024年に新たな金利引き下げ制度がスタートすることで、さらなる金利引き下げが期待できます。子育て世帯を対象とした制度ですが、若年夫婦世帯にも適用があるため、suiさんも対象となります。 2,500万円の中古マンションを購入する場合、ＡＲＵＨＩスーパーフラット８（頭金2割）を適用して頭金を2割（500万円）入れるとすれば借入額は2000万円となり、無理なく返済できる額を下回る余裕のある金額となりますね。 そこでAI住宅ローンシミュレーターで計算してみました。来年からスタートするフラット３５の金利引き下げ制度を適用して当初10年間1％引き下げになるとすると、今月の金利水準では当初10年0.88%、11年目～1.88%となり、毎月の返済額は当初10年で55,346円、その後は62,284円となります。この金額であれば、suiさん単独の住宅ローンであっても無理なく返済を続けることができると思います。

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