住宅購入する上での頭金、ローン支払額についての相談

大竹 麻佐子

2023-12-21

リンダマンさん、ご質問ありがとうございます。 住宅購入の夢は広がりますね。一軒家かマンションか悩まれているようですが、家族で、いくつか内覧や相談会など回ってみるとよいかもしれません。それぞれの目線で、よい点やイマイチな点を話し合ってみましょう。同時に、10年後、20年後、30年後の家族の住まい方をイメージしてみてください。駅からの距離や日当たりなども含めて、自分たちの希望条件を書き出したうえで、優先順位をつけていきます。おそらくすべてをクリアする物件に出会うことは難しいですが、ゆずれない点や妥協してもよい点など基準がわかると、自然と絞り込めてくるでしょう。 将来的に売却することを考えると、土地の価値（評価額）など気になりますが、今後の開発計画の有無などを調べたうえで問題なければ、長く住むことを前提に気に入った土地を選ぶことをおすすめします。 マンションの場合は、管理費や修繕費など規約で決められており、住宅ローンのほかに、住宅関連費用が発生します。一軒家であれば、管理費負担はないものの、10年ごとを目処に修繕の必要がでてきたりします。お子様の教育費が負担に感じ始める頃に急な出費は難しいので、購入当初から少しずつ費用を積み立てていく事をおすすめしています。ご自身でコントロールする必要ありますが、考え方としては、一軒家もマンションも同じと考えておくと、その時に慌てずにすみます。 できれば、物件価格の1割程度の頭金をいれたいですね。頭金を入れることで、住宅ローンの借入金額を下げることができれば、当然ながら月々の返済額が下がり、日常生活費に余裕ができます。また、たとえば、全期間固定金利の「フラット35」で借り入れるとすると、融資率（物件価格に対する融資の割合）が9割超と9割以下では、金利が異なります。僅かな金利差と思っていても、住宅ローンは長期にわたるため、総支払額に大きな差がでてきます。 たとえば、概算で、物件価格3000万円の場合 3000万円借入れ 35年 金利2.05％ とすると　総返済額 約4200万円 2700万円借入れ 35年 金利1.91％ とすると　総支払額 約3700万円 となります。 とは言え、物件購入にあたり、住宅ローン事務手数料や火災（地震）保険料、登記費用、引越し費用など諸費用も発生しますので、無理して頭金を入れたことで、日常生活に影響を与えることは避けたいです。 いずれにしても、2024年は少しずつ物件選びや資金計画について検討し、行動していきましょう。住宅購入がゴールではなく、家族が安心して暮らせる場所づくりをめざしましょう。

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千日 太郎

2023-11-17

リンダマンさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 まずマンションか一戸建てかについて、補足いたします。マンションは最初は修繕積立金が低く設定されており、最初の設定額では大規模修繕を行えないため、建築後５年程度で１．５倍～３倍くらいに上昇することを想定しておく必要があります。これに対して戸建ての場合は、実際に修繕が必要になってから支出が発生するため、それまでに時間的な余裕がある点で有利です。 また、マンションでは修繕の範囲や費用を管理組合の合議で決定するため、自分の思うような予算感で実施できるとは限らないのですが、戸建ての場合は自分の考えやそのときの資金的な余裕を鑑みて決定できるという利点があります。 経済的な面で、マンションと戸建てに明確な差があるとは言えず、ご自身や家族のライフスタイルや理想の住まい、そして実際に購入可能な物件に照らして選ぶ方が良いように思いました。 次は頭金についてです。頭金は物件価格の１割程度は入れておいた方が良いと思います。もし万が一住宅ローンの返済が難しくなった場合は住宅を売ってローン返済することも選択肢にはいってきます。 購入後に不動産の市場価格が下がり、売却代金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの状態に陥らないために、頭金を１割程度いれておくことを推奨しています。 また、2024年4月には【フラット３５】子育て支援プラス（仮称）の開始が予定されています。全期間固定金利で最大1％の金利引き下げが得られる、大変有利な制度です。フラット35では頭金を1割入れることが求められますので、そういう点でも1割の頭金を出せるようにしておくことがお勧めです。 現状では使える貯金が200万円とのことですので、購入までに貯蓄に力を注ぎ、また、ご両親などからの援助や借入を検討されることをお勧めします。

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