不動産投資の物件選び

田中 裕晃

2022-12-12

不動産投資から得られる収益は二種類あります。一つはインカムゲインといい、簡単に言えば賃料収入のことです。もう一つはキャピタルゲインといい、物件の購入と売却の差額で得る収入を差します。 不動産投資のプロといっても、前者に重きを置く人もいれば、後者を重視する人もいます。 長期保有を前提に考えると、前者の視点が重要になります。その場合、賃料等の収入から管理費用や固定資産税などの支出を控除した実収入と、諸経費も含めた購入価格のバランス、いわゆる「利回り」が第一のポイントでしょう。さらには、現在の賃料が将来的にも維持できるのかどうか、将来的にも入居者を確保できるほどの需要が見込めるかどうかといった市場調査も必要です。それに加え、設備の刷新や長期の修繕計画など、支出に関する視点も欠かせません。 また、借入れによって物件を購入する場合、毎月の手取り収入と返済額とのバランスも考慮する必要があります。 不動産投資によって月々の手取り収入を増やしたい場合は、この観点が最も重要でしょう。 一方、キャピタルゲインを重視する場合は、短期的な価格相場の動きを予測したり、割安な物件を探す必要があります。とはいえ、これはなかなか現実的には難しいでしょう。 どちらの場合も、物件の状態を確認することは欠かせません。 すぐに手入れが必要な状態なのかどうか、現在までの修繕履歴や改装履歴はどうなっているのか、法令に反した物件ではないか、完了検査は受けているかなど、チェックすべき項目は多岐にわたります。すべてが良好であればいうことはありませんがその分価格が高くなるでしょうから、現況と価格のバランスを考える必要があります。 実際に運用を考える上では、上記の視点を総合的に検討しなければなりません。そのためには、どのくらいの期間物件を保有するのか、何年くらいで投資資金を回収する予定なのかなど、計画や目標を明確にすることが重要です。

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