住宅の売却時の利益を教えてください

Question

1年前に新築で建てた家の売却を検討しています。
土地＋建物の取得費用が5,300万で、査定額が5,700万ほどでした。

税金、仲介手数料、ローンの一括返済手数料など、いろんな諸経費があると思うのですが、実際にはいくらぐらいの利益になるのでしょうか。

また、税金を少しでも抑える方法があればご教授いただきたいです。

末次ゆうじ · Accepted Answer

こんにちは。ご質問いただきありがとうございます。

マイホーム（不動産）を売却する際には、仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。
費用の中で大きいのは仲介手数料ですが仲介手数料は売買価格の区分によって計算式が決まっています。売却価格400万円超の場合ですと「売却価格×3.3％＋6.6万円」ですので
今回のケースでは、194.7万円になります。仲介手数料以外にかかる費用をみていきましょう。

仲介手数料：194.7万円（税込）
※売買契約が成立した時に50％、物件の引き渡し完了時に残りの50％を支払うのが一般的です。
印紙税：3万円（軽減税額の適用）
住宅ローン一括返済の手数料：1万円～3万円程度（金融機関により異なります）
抵当権抹消費用：5千円～2万円程度
ハウスクリーニング費用：3万円～10万円程度

上記が主な費用になるかと思います。売却金額から上記を引いた分が利益（譲渡所得）になります。一方、譲渡所得が発生しなければ税金も発生しなことになります。
5,700万―（5,400万＋上記の譲渡費用）で求められます。

税金に関して今回のケースではマイホームを取得して5年以内での売却になるので「短期譲渡所得」になります。
合計で39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％）かかります。
ただしマイホームの売却で発生した譲渡所得は最高3,000万円まで非課税になる控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）があるので、最大3,000万円までの所得が非課税になり、今回のケースでは譲渡所得に対して所得税や住民税がかかりません。
3000万円特別控除は、所有者1人1人が利用することができます。
よってマイホームを夫婦で共有していた場合は、夫婦それぞれが控除を受けることができます。

注意が必要なのは、マイホームの売却で3000万円特別控除を利用すると、買い替え先の新居での住宅ローン控除が使えなくなるので、マイホームを売却して譲渡所得が出た場合は、3000万円特別控除を利用するか、新しいマイホームでの住宅ローン控除を利用するか、有利な方を選択した方がいいかと思います。

千日太郎 · Answer

売却時に払う仲介手数料は成約価格の3.3%+6.6万円です。
査定額で売れたとしたら約195万円を仲介手数料として払うことになります。
住宅ローンの一括返済手数料は銀行によって違いますが、3.3万円～5.5万円くらいのところが多いです。税金は住宅ローンの抵当権抹消登記と司法書士手数料ですがこれもトータルで3.3万円前後です。あとは契約書の印紙税などがかかります。

そのため取得費用が5,300万円で査定額が5,700万円ですと、諸経費約200万円を差し引いた利益は200万円くらいということになるでしょう。

売却益にかかる税金は所得税法上の計算になるので、この200万円に対してかかるわけではなく、建物の減価償却も加味するので、さらに高い売却益が計算されます。

さらに1年での売却ですと短期譲渡所得となり売却益に対して約4割の税金が課されることになります。
ただしマイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを適用すれば、売却益の税金を払う必要はありません。

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