住宅ローンの額についての相談

千日 太郎

2023-12-16

モーモーパークさん、ご相談をありがとうございます。公認会計士の千日太郎です。 私もアラフィフの自営業です。自分と近い状況でのご相談ということで、頑張って回答いたします。 現在、賃貸住宅への住み替えにしても、住宅ローンで所有する持ち家からの住み替えにしても、年齢が高くなるにしたがって審査が厳しくなっていく点に注意が必要です。 住宅ローンを契約できる年齢の上限としては、65歳～70歳までとしている金融機関が多く、ほとんどの金融機関で、住宅ローンの完済年齢は80歳未満としています。モーモーパークさんの年齢（50歳）はこの上限よりもかなり下回っていますが、他のご相談者の例などをみると、借入金額や過去のクレジット履歴に問題がないはずなのに、なぜか審査に落とされたという人が増えてくる年齢層なのです。 また、サラリーマンの住宅ローンの審査においては、額面年収を基準に融資可能額を計算するのですが、自営業の場合は額面年収（売上）ではなく、所得（売上から経費を差し引いた純利益）が基準となります。ご相談文でお知らせいただいた年収850万は、額面年収（売上）かと思いますので、そこから経費を差し引いた確定申告での総所得の額が基準となります。審査の対象となるのは、過去2年～3年の所得が対象となりますので、住宅ローンの審査を受けることを想定して、これからの2年～3年間、準備を行う必要が出てくる可能性もあります。 なお、年収から逆算して借入可能額を計算するシミュレーションは、各行がホームページなどで公開しています。千日太郎が無料で公開しているスマホアプリの住宅ローンシミュレーターでご相談者のデータを入力すると、約4千万円ほどになります（額面年収850万円、借入金利1.8%、借入期間29年）。 さらに不動産の購入には仲介手数料や登記にかかる司法書士への報酬、各種の税金がかかるうえ、住宅ローンを組むのにも保証料や事務手数料が必要となります。手持ち資金の300万円ですと、これらを払ったあとにお金が残らない可能性が高いです。 今から、計画的に貯蓄を行う必要があります。AI住宅ローンシミュレーターでは住宅ローンの手数料も込みでシミュレーションできるようになっています。また、年齢と年収、自己資金を入力することで、AIによるアドバイスを得られるものになっていますので、ぜひ活用してみてください。

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新井 智美

2023-12-07

ご相談ありがとうございます。ファイナンシャルプランナーの新井智美です。 ご質問について回答させていただきます。 相談者さまのおっしゃるとおり、住宅購入は人生でも3大支出の1つといわれるくらい高額なものですので、慎重に考える必要があります。 住宅ローンの借入額については、年収倍率を用いる方法がありますが、これはあくまでもご自身の年収だとどのくらい借りられるかを算出するものです。 そして、一番重要なのは、借りられる額を借りるのではなく、無理なく返せる額を借りることです。 そのためには、返済負担率を用いる方法があります。返済負担率とは、年収に占める年間の各種ローンの返済合計額が占める割合のことで、できれば20％～25％に抑えておくことが望ましいといわれています。ご相談者様は自営業者ですので、所得に対する割合を考えなければなりません。そうなると、できるだけ所得の20％以下になるよう、年間の返済額を決め、それに基づいた返済期間を決めることになります。 自営業という職業柄、収入が減少する可能性も考慮し、毎月の返済額はできるだけ抑え、余裕があるときに繰り上げ返済を活用するなどの方法をとることをおすすめします。 また、住宅購入後に別途まとまった支出が予定されているなら、固定期間選択型もしくは全期間固定金利を選んでおくほうが、返済計画が立てやすいでしょう。

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