2024年5月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り！今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新
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こんにちは公認会計士の千日太郎です。イーデスでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。
そして前月の予想に対して実績の金利がどうなったか？また、過去から今月までの金利推移を分析しています。
そして下表は前月と今月のオススメ度を５段階評価で評価したものです。3月の日銀政策決定会合ではマイナス金利政策が解除されましたが、マイナス金利政策の解除後も金融緩和政策を継続しています。
主要銀行が住宅ローンの変動金利を据え置く中、住信SBIネット銀行、イオン銀行、楽天銀行の3行が変動金利を上げ、固定金利は多くの銀行が金利を上げました。
下表は日銀の利上げを踏まえた上での住宅ローンのおススメ度です。
| 変動金利 | |
|---|---|
4月：3.7点 5月：3.7点 | 3月利上げ後も横ばいで推移しているが、次の利上げでは上昇する可能性がある。 |
| 30年超の固定金利 | |
(フラット35) 4月：5.0点 5月：5.0点 | 長期金利は上昇傾向だが、フラット３５はほぼ横ばいで推移。加えて子育てプラスで金利が下がる。 |
(民間) 4月：4.0点 5月：3.5点 | 利上げ後もしばらくは緩和政策が継続される観測だが上昇傾向となっている。 |
| 20年固定金利 | |
4月：3.0点 5月：3.0点 | より固定期間の長い30年固定やフラット３５の方が低金利、さらに上昇傾向。 |
| 10年前後の中期固定金利 | |
4月：3.5点 5月：3.5点 | 3月利上げから上昇傾向にあるが、まだ低金利ではある。 |
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編集者イーデス編集部
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金利タイプ別2024年5月までの金利推移
では、直近2024年5月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について詳しくお話します。
金利タイプごとの金利推移・
おススメ度
30年超の超長期固定金利
30年超の超長期固定金利の代表はフラット３５です。
住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。
フラット３５の金利予想と実績
| 2024年 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 |
|---|---|---|---|---|
| 千日予想 | 下がるか 横ばい | 上昇が抑えられる | 上昇が抑えられる | 1.8%台前半 |
| 実績 | 1.82%に低下 的中!! | 1.84%に小幅な上昇 的中!! | 1.82%に低下 的中!! | 1.83%に上昇が抑えられた |
2024年4月のフラット３５金利は日銀の利上げに伴い長期金利が上昇する中で逆に金利を下げて1.82％となりました。長期金利と逆の動きをすることは、かなり珍しいことです。
なお今後の詳しい予想については2024年6月金利予想の記事を読んでみてください。
2024年5月までの推移とおススメ度
（注）グラフのフラット３５の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。
2023年の前半は黄色のフラット３５がオレンジ色の長期金利を大きく上回りましたが、その後政府が子育て世帯に対してフラット３５の金利を引き下げる方針（子育てプラス）が公表されるとフラット３５金利が再び下がり始めました。
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除すると、4月の長期金利の上昇とは逆にフラット３５の金利は下がり、5月にはさらに長期金利が上がっているにもかかわらず、横ばいで推移しています。
長期金利の急上昇に対して横ばいで推移しており、子育てプラスの恩恵からフラット３５は依然として有利であるため、お勧め度はMAXの５を維持しています。
フラット３５のオススメ度
5.0点満点の5.0点（先月：5.0点）
民間住宅ローンの超長期固定金利については、みずほ銀行、りそな銀行、三菱ＵＦＪ銀行というメガバンクが参入しています。日銀がマイナス金利政策を解除した3月から4月にかけては主要銀行で金利を上げる銀行と下げる銀行にバラつきが出ました。
そして4月から5月にかけては、軒並み上昇となりました。三菱ＵＦＪ銀行は比較的上昇を抑えていますが、みずほ銀行とりそな銀行は0.1ポイントを超える上げ幅となっています。このような対応の差は銀行によって今後の金利予想が異なることから発生するものです。
5月時点で最低金利を付けているりそな銀行を含め、多数派の銀行で金利上昇が見られており、日銀による利上げを織り込んで上昇傾向に入ったと見ています。
民間の超長期固定金利はフラット３５と比較して子育てプラスを鑑みると少し高いうえ、上昇傾向が観測されるため、前月のお勧め度を維持し4.0としました。
民間住宅ローンの超長期固定金利のオススメ度
5.0点満点の4.0点（先月：4.0点）
20年固定金利
米国のインフレ抑制のための利上げを契機として、主要銀行の20年固定金利の適用金利は軒並み1％を超え、主要銀行で主力商品からも外れる傾向が続いていました。
20年固定の金利予想と実績
| 2024年 | 2月 | ３月 | 4月 | 5月 |
|---|---|---|---|---|
| 千日予想 | 若干の低下又は | 上昇が抑えられる | SBIは下がる傾向 | SBIは下がる期待 |
| 実績 | 上がった | SBIが下げた | SBIは下げたが他行は対応が分かれた 的中!! | SBI新生は横ばい、住信SBIは上げた |
5月から6月にかけては、SBI新生銀行は横ばいを維持していますが、住信SBIネット銀行が金利を上げています。他行は超長期固定金利と同様に上昇する結果となりました。
今後の詳しい予想については2024年6月金利予想の記事を読んでみてください。
2024年5月までの推移とおススメ度
（注）グラフのフラット３５の金利は買取型としており、２０年固定金利は低金利を出している金融機関の金利で直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。
20年固定金利は一時35年全期間固定のフラット３５（買取型）よりも低金利を維持してはいるのですが、フラット３５には子育てプラスで当初の期間最大１％の引き下げがあることを鑑みると、十分に低金利とは言えない水準です。
今のところ20年固定で比較的低金利の商品を出しているのは住信SBIネット銀行とSBI新生銀行のSBIグループですが、住信SBIネット銀行は4月から5月にかけて大幅に金利を上げてしまいました。
ただし子育て世帯にあたらない人にとって低金利で長期間固定できる住宅ローンとしてはメリットがあるため、前月のおススメ度を維持し3.0としました。
20年固定金利のオススメ度
- 5.0満点の3.0点（先月：3.0点）
10年前後の中期固定金利
主要銀行の10年固定金利は2023年の後半から上昇傾向となっていますが、各行が主力商品としていることもあり、長期の固定金利タイプと比べて上昇は抑えられる傾向があります。
10年固定金利の金利予想と実績
| 2024年 | 2月 | ３月 | 4月 | 5月 |
|---|---|---|---|---|
| 千日予想 | 下がる | 上がるが抑えられる | 上昇が抑えられる | 横ばいか若干の上昇 |
| 実績 | 下げた銀行（三菱ＵＦＪ）と上げた銀行 | 上げた銀行（三菱ＵＦＪ）と下げた銀行 | 上げた銀行と下げた銀行 | 上がった |
日銀の利上げが意識され始めると、銀行の営業方針や先行きの予想を反映して、銀行によって対応が分かれることが増えてきました。
ただし直近の4月から5月にかけては、ほぼ全ての主要銀行で金利を上げる対応となっています。
2024年5月までの推移とおススメ度
（注）グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。
10年固定金利は日銀総裁が植田氏に決まった2023年2月から金融政策の正常化が意識され始めると徐々に上昇傾向となっています。
直近2024年5月の金利水準は、過去2年間でも高い方の水準となっており、今後は追加利上げへの期待からさらに上昇する可能性もあります。
固定タイプの中では低いものの、日銀の追加利上げの観測に敏感に反応して上がる可能性があり、これ一本で行くのはリスクがあるため、お勧め度を3.5としています。
10年固定金利のオススメ度
5.0点満点の3.5点（先月：3.5点）
おススメ度の高いフラット３５や後述する変動金利でも審査を通しておくことをお勧めします。
変動金利
大規模な金融緩和政策下で変動金利は低金利で推移してきましたが、3月のマイナス金利政策の解除後も、多数派の金融機関で横ばいとなっています。
一部のネット銀行では基準金利を0.1ポイント上げましたが、業界内でも例外的でイレギュラーな対応と受け止められています。
変動金利はおおむね横ばい
| 2024年 | 2月 | ３月 | 4月 | 5月 |
|---|---|---|---|---|
| 千日予想 | 横ばい | 横ばい | 横ばい | 横ばい |
| 実績 | 横ばい 的中!! | 横ばい 的中!! | 横ばい、一部に下げる銀行 ほぼ的中!! | 横ばい、一部で上げる銀行 ほぼ的中!! |
変動金利は概ね横ばいの水準ですが、ジリジリと下げながら推移しています。
マイナス金利政策解除後の4月には三井住友信託銀行とSBI新生銀行が変動金利を下げました。これは基準金利を変えずに引き下げ幅を増やして金利を下げる、従来型の金利引き下げです。
そして5月には住信SBIネット銀行とイオン銀行が変動金利の基準金利を0.1ポイント上げました。これにより既存の利用者は適用金利が0.1ポイント上がります。
しかし新規の利用者向けには引き下げ幅を0.1ポイント増やしており、適用金利は前月から横ばいとする対応となっています。
詳しくは、2024年6月金利予想の記事を読んでみてください。
リーマンショックから今までの推移とおススメ度
変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行（日銀）が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。
リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。
リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げ（ゼロ金利政策）、2016年から米国では順次引き上げられていきました。
米国では2020年のコロナショックで0.25%まで下げましたが2022年3月からはインフレ抑制のため大幅利上げを断行しました。
2024年5月現在では政策金利は5.5%で6会合連続の据え置きとなっていますが、2024年中には利下げへ転換することが予想されています。
日本では政策金利を上げることなく金融緩和政策が続いてきましたが、植田氏が日銀総裁に就任してから1年足らずの2024年3月会合でマイナス金利政策が解除され、22年ぶりに利上げを行い、続く4月の会合では据え置きとしています。
追加の利上げから全ての銀行が横並びで変動金利を上げる可能性がありますが、お勧め度は前月の3.7を維持します。
変動金利のオススメ度
5.0点満点の3.7点（先月：3.7点）
まとめ：日銀の利上げを熱望する民間銀行
イーデスで連載している金利予想では、3月の日銀の利上げは0.1％程度と小幅なもので、これに対する民間銀行の変動金利の対応は銀行によってバラけると予想していましたので、今のところほぼ的中しています。
今後の変動金利の上昇については、短期的には小幅な上昇にとどまると予想しているのですが、日銀の植田総裁はこれからは短期政策金利を操作することで物価の安定を図っていきたいと発言しています。
そのためにはあと複数回の利上げが必要になります。各国の中央銀行の利上げ幅は通常0.25%であり、これが複数回となると利上げ後には現在の変動金利の水準の倍以上の水準になります。
現時点で、いつまでに何パーセントまで上がるか？を正確に予想することはできません。
しかし日銀による追加の利上げ時期とその上昇幅を多くのエコノミストが予想しているような、今の環境下で変動金利を選ぶなら、ある程度は変動金利が上がることを想定しておくべきでしょう。
金利が上がるたびに毎月の返済額にいくら影響するか？そして総額ではいくら増えるのか？のシミュレーションをその都度行うことが必要になってくるということを肝に銘じておく必要があるのです。
▼各金融機関の金利タイプごとの金利増減は、下記記事で紹介しています。
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