米欧の金利上昇圧力が日本に波及する2022年３月住宅ローン金利動向を予想します
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こんにちはブロガーの千日太郎です。
米欧からの金利上昇圧力が日本に波及しています。2月4日には日本の長期金利が0.2％と6年ぶりの高水準を付けました。
当然この流れは3月の住宅ローンの金利にも影響してくるでしょう。
この記事では、執筆時点で公開されている「金融市場の動向」と千日太郎が公認会計士として培ってきた金融ビジネスに対する知見をもって推理する「銀行の営業方針」から2022年３月の住宅ローン金利動向を金利タイプごとに予想します。
※当記事の金利や情報は2022年２月7日時点のものを記載しております。
最新の金利情報は、必ず金融機関等の公式サイトをご確認ください。
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金融市場の動向：日経平均株価と国内長期金利の動向
こちらは2021年10月1日～2022年２月7日までの日経平均株価と長期金利の推移をグラフにしたものです。
長期金利（青の折れ線グラフ）については2021年12月の下旬から2022年２月にかけて米長期金利の急上昇が波及して急上昇しています。
これに対して日経平均株価（オレンジの折れ線グラフ）については、一時2万６千円台まで急降下しました。
これはコロナ環境下に米中央銀行が早期利上げを行うことによる経済への影響を懸念し、株式を売ったためです。
通常は、投資家がリスク資産である株式を売る場合は安全資産である国債が買われて国債価格が上がり、長期金利は下がることになります。
それでもさらに長期金利が上がっているのは、国際通貨基金（IMF）が日銀に金融政策の修正を提言したことで、日銀も利上げに動く可能性があると投資家が反応したためだと思われます。
債券価格と金利（利回り）の間には負の相関関係があり、逆方向に動きます。
債券価格が上がると利回りが下がり、債券価格が下がると利回りが上がります。
米欧に続いて日銀も量的緩和政策の引き締めにかかり、債券買取りを絞ると債券価格が下がることが予想されるため、価格が下がる前に売ろうという流れになるのです。
これによって債券価格は下がり、長期金利が上昇しているのですね。
日銀の許容範囲0.25％に達するか？
こちらは2021年10月1日～2022年２月7日までのダウ平均株価と米長期金利の推移をグラフにしたものです。
2021年12月から2月にかけての長期金利（青の折れ線グラフ）の急上昇に対してダウ平均株価（オレンジの折れ線グラフ）の急降下でクロスしています。
米中央銀行の利上げ姿勢に対する投資家の反応は、日本と似た傾向にあると言ってよいと思います。
2022年1月の米雇用統計ではオミクロン株の感染拡大によって雇用の回復は遅れるだろうとの見方がありましたが、フタを開けてみると雇用者数の増加幅が市場予想を上回っており、米経済の力強さとインフレ懸念を後押しする結果となりました。
そのため、米中央銀行がインフレ抑止に向けてさらに金融の引き締めと利上げを急ぐとの見方が強まっています。 2月はさらに米長期金利が急上昇し、これが国内金利に波及してくる恐れがあります。
そうなると、日本の長期金利は日銀が許容範囲の上限としている0.25％に達する可能性もあります。
そうなれば日銀は無制限に国債を買って金利上昇を抑えることになるでしょう。
そのため、瞬間的にはさらに大きく上がる可能性がありますが、上昇が急激であればあるほど強く日銀によって抑制されるだろうと予想しています。
銀行の営業方針：2022年3月の民間銀行の営業戦略
民間銀行の住宅ローン（長期の固定金利）は2022年1月から2022年2月にかけて0.05ポイント前後の上昇となりました。
2022年3月に予想されている米国の利上げを意識したものと思われます。
2月に入ってからは、米中央銀行がさらに利上げを急ぐシナリオが信ぴょう性を帯びてきているため、民間銀行が2月から3月にかけても住宅ローン金利を上昇させる大義名分が揃ってきている状態です。
また令和4年度税制改正では、住宅ローン控除の控除率が一律0.7％に引き下げられ、所得上限も引き下げられる予定です。
これは低金利の住宅ローンで払う利息よりも、控除によって還付される税金が多くなるため、わざと多額の住宅ローンを借りることで儲かる「逆ザヤ」を解消するための改正です。
金利の側面から令和4年度の住宅ローン控除の改正を捉えてみると、従来は「逆ザヤ」によってマイナス金利だった住宅ローン金利がマイナスでなくなったということです。
国の政策によって住宅ローンの実質的な金利が上がったということですから、これは「住宅ローンに限定した利上げ」と言えるかもしれませんね。
民間銀行としては、改正後に住宅ローン利用者が借りる金額や金利タイプがどう変わったかを分析し、今後の住宅ローン金利に反映させていくことになるでしょう。
金利タイプ別2022年３月の金利予想
では、金利タイプ別に2022年３月の金利がどうなっていくのか予想していきます。
２月7日までの公開情報を前提とした予想になります。
金利タイプ別2022年2月の金利予想
30年超の超長期固定金利の動向
こちらは、30年超の超長期固定金利の代表であるフラット３５(買取型)の金利と長期金の推移を2021年11月から2022年2月までとったものです。
2022年1月から2月にかけて大幅に長期金利が上昇しており、フラット35の金利も上昇していますが、公的融資であることからその上昇は抑えられています。
フラット３５の金利は前月の中旬に決まります。その時点に青い棒グラフのフラット３５（買取型）金利を立てています。
今月の機構債発表のタイミングに長期金利がどのあたりになるのか？
ピタリと予想することは難しいですが、長期金利の上昇は0.2％あたりで頭打ちになると仮定し、2022年1月から2月にかけての金利上昇時にフラット３５の金利上昇を0.05ポイントに抑えたことに鑑みれば、フラット３５の金利は概ね1.37%～1.42%の水準に上昇を抑える可能性があるとみています。
なお、民間住宅ローンの30年以上の超長期固定金利については、1月から２月にかけては長期金利と連動して0.05ポイント程度上げる銀行が多数派でした。
長期金利が上昇しており、公的融資のフラット35の金利も若干上昇するのであれば、民間住宅ローンの超長期固定金利は2月と同様の上昇幅で上がる可能性が高いと思われます。
20年前後の長期固定金利の動向
主要銀行の20年固定は2022年1月から２月にかけて長期金利と連動して適用金利を0.05ポイント程度上げる銀行が多数派でした。
20年固定金利は1％弱の金利水準としている銀行が多く、令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の恩恵が無くなることとなりました。
これによって、20年固定を主力商品から外す可能性もあります。
20年固定金利については2月の上昇幅と同じ位の上昇幅で上がる可能性が高いと思われます。
10年前後の中期固定金利の動向
ここ数年の10年固定金利は概ね下がり続けてきたものの、2021年10月から11月にかけては珍しく上昇に転じました。
さらに、2022年１月から２月にかけても長期金利と連動して0.05ポイント程度上昇させる銀行が多数派となっています。
10年固定金利は従来0.5%前後の金利水準としている銀行が多く、令和4年度の税制改正によっても住宅ローン控除の恩恵は続くこととなりましたが、2月に上昇したことで0.6％台が多くなっています。
10年固定は主力商品として横ばいの可能性もありますが、さらに上昇して住宅ローン控除率と同じ0.7％前後にそろってくる可能性もあります。
変動金利の動向
変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けます。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。
景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。
前述したように米国の利上げ観測は加速しており、日銀にも圧力がかかっていますが、さすがに来月に日銀が政策金利を上げる可能性は無いと思います。
2022年３月の主要銀行の変動金利は横ばいで推移するでしょう。
まとめ～コロナ禍の利上げ、無理のない返済計画を
2022年に入ってからは米国の利上げ観測によって波及した国内金利の上昇に乗じて住宅ローン金利を上げてくる金融機関が多数派となっています。
基本的に金融市場の金利動向は誰にもコントロールできませんし、それによって決まるとされる住宅ローンの金利は債権者である金融機関が決めるものです。
今は米欧の中央銀行が利上げの判断に入る微妙な時期であり、私の予想が外れることも大いにあり得ます。金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。
また住宅ローン控除が改正になり、控除率と上限が引き下げられているので、多く借りることのメリットはなくなっています。
住宅ローンの返済計画は無理せず、出来るだけゆとりのあるものにするようにしてください。
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