住宅ローンの固定金利の選び方を解説！全期間と期間選択を正しく使い分けよう
最終更新日:
このページにはPRリンクが含まれています
また当サイトで得た収益は、サイトを訪れる皆様により役立つコンテンツを提供するために、情報の品質向上・ランキング精度の向上等に還元しております。※提携機関一覧
「住宅ローンは固定金利を選びたいけど、全期間固定金利か固定期間選択型、どちらが良いかわからない…」という人も多いのではないでしょうか。
また、周りの住宅ローン返済者に聞いてみても、変動金利を選んでいる人が多くて参考にならなったり、銀行にも変動金利をすすめられたり…なんてこともザラにあるでしょう。
当記事では、固定金利について気になっているあなたのために、
- 固定金利とは何か
- 「全期間固定金利型」か「固定金利選択型」のどちらを選ぶべきか
- そもそも固定金利ではなく変動金利にすべきなのか
- おすすめの固定金利型住宅ローンは何か
- 借り換えのメリットやデメリット
などの疑問について、お金のプロであるFPが徹底的に解説していきます。
固定金利の基本を中心に、賢く住宅ローンを契約するための知識を余すことなくお伝えしていきますね。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
気になる内容をタップ
住宅ローンの固定金利とは
住宅ローンの固定金利とは、その名のとおり「定められた期間中は金利が変わらない」金利タイプのことです。
実は本来、固定金利とは「全期間固定金利」のものだけを指すものです。
したがって、借り入れ当初の金利が固定になる「固定期間選択型」は固定期間終了後に金利が変わるので、分類としては「変動金利」の一種になるわけですね。
しかしながら、実際に住宅ローンを検討される際には、「全期間固定金利」と「固定期間選択型」が比較されるケースも非常に多いですよね。
このような背景から、当記事内では「固定期間選択型」についても固定金利ととらえて、それぞれを比較と解説をしていきますね。
全期間固定金利
住宅ローン返済期間中の金利が一定で変わらない全期間固定金利は、金利が変わらないという絶対的な安心感がありますよね。
住宅ローンを支払っている期間中の返済額が一定なので返済計画を立てやすく、シンプルでわかりやすい仕組みは大きなメリットです。
反対に全期間固定金利のデメリットは、
- 「ほかの金利タイプより金利が高い」
- 「金利が下降している局面では、ほかの金利タイプより総返済額が多くなる可能性がある」
ということが挙げられます。
金利が高いというデメリットは、長く借りれば借りるほど住宅ローンの総返済額に影響します。
「全期間固定金利だから」と安心して35年ローンを上限いっぱいまで借りると、老後の負担が重くなるので注意する必要がありますね。
固定期間選択型
借り入れ当初の約束した期間(当初3年、5年、10年などが多い)が固定金利になるもの
固定期間終了後は金利タイプを変動金利にするか、固定金利にするか再度選択しなければいけません。
当然、その時点で金利が上昇していれば返済額の負担が増えますし、変動金利の125％ルールのように負担を抑える仕組みがないため注意する必要があります。
ただ、固定期間選択型には魅力的なメリットもあります。それは「期間に対する金利割引幅が大きい」ということ。
三井住友信託銀行の住宅ローンを例に挙げて、新規借り入れする場合の割引事例を見てみましょう。
| 店頭表示 金利 | 適用金利 | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年2.475％ | 年0.330% 2024年04月適用金利 住宅ローン 「住宅ローン 家計応援プラン」利用時は、表示金利より0.03%引下げ |
| 固定期間 選択型 (当初10年） | 年3.72％ | 年1.225% 2024年04月適用金利 住宅ローン 「住宅ローン 家計応援プラン」利用時は、表示金利より0.03%引下げ |
変動金利の場合、低金利が約束される期間は6か月です。
それに対して固定期間選択型なら、10年もの期間低金利が約束されるうえ、金利の割引幅も大きくなっています。
金利を約束する期間で見れば、当初10年の固定期間選択型は合理的でお得な選択肢といえますね。
ただし固定期間選択型は、固定期間終了後の金利割引に注意してください。
期間終了後の割引幅が小さい住宅ローンの場合、固定期間終了後に金利がぐんと高くなる可能性があります。
固定期間選択型は計画的に活用すればメリットを活かし、低金利と安心感の良い所取りができます。
ただ、固定期間終了後もローン支払いが残るとリスクが大きくなるということを覚えておいてくださいね。
主要銀行の固定金利の推移
安心といわれる全期間固定金利も当然デメリットがあり、リスクを指摘される固定期間選択型でもメリットはあるということをお伝えしてきました。
どんな金利タイプを選択してもメリットとデメリットがあるのは、金利が常に変動している背景からきています。
過去の固定金利の推移から、金利動向について考えてみましょう。
民間金融機関の住宅ローン金利推移
(変動金利等)
※住宅金融支援機構のHPよりグラフを引用転載
参照:「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」(住宅金融支援機構）
上記のグラフを見てみると、変動金利と固定金利の金利変動が違う動きを示していることに気づきますよね。
これは金利に影響を与える指標がそれぞれ異なるという要因からきています。
変動金利に影響を与えるのは日銀の政策金利(短期金利)で、1年～5年の固定期間選択型に影響を与えるのは短期・中期国債の利回り、そして10年以上の固定期間選択型や全期間固定型に影響を与えるのは10年もの国債利回り(長期金利)という指標です。
長期金利は日々動く指標であり、そのため固定金利は毎月見直しがあります。
つまり、「はじめは変動金利にして、金利が上がるタイミングで固定金利に切り替えれば良いや」と思っていても、固定金利は変動金利よりも早いタイミングで反映されてしまうので、簡単にリスクを回避することはできないというわけですね。
この点は初心者がハマりがちなポイントなので、気をつけてください。
この先の金利動向がどうなるかはわかりませんが、「後から固定金利にすればいい」は現実的な対策ではありません。
不安がある場合は当初から固定金利を選択しておくほうが良いでしょう。
固定金利と変動金利、どちらを選択するべきか
すべての金利タイプにはメリットとデメリットがあります。
それぞれのメリットとデメリット、特徴をふまえたうえで金利タイプを選択するようにしましょう。
それぞれの金利タイプに向いている人をご説明しますね。
各金利タイプに向いている人
全期間固定金利が向いている人
全期間固定金利は金利変動の不安がないため、借り入れ金額を多くしたい人や、長めに借りてコツコツ返済したい人に向いています。
ただし全期間固定金利と言っても、ぎりぎりの借り入れ金額を35年もの長期間で組むようなやり方はおすすめしません。
なぜかというと、住宅ローンの返済負担は家計にも重くのしかかるものだからです。
したがって、借り入れ金額を多くしたいなら繰り上げ返済を活用して返済期間を短くする、長い期間で借りたいなら借り入れ金額自体を少なくするなど、将来を見越した上で計画的に組むことが大切です。
固定期間選択が向いている人
固定期間選択型は、固定期間終了後の金利割引率がどうなり、金利の変動がどうなるかがわからない点が大きなリスクとなります。
したがって、当初の固定期間中にローン返済を終えることが大切なポイントになりますね。
固定期間中に返済できる目途がある、できるだけ繰り上げ返済を活用して返済期間を短くできるなど、計画的に短期完済したい人に向いています。
変動金利が向いている人
変動金利は常に金利変動のリスクをはらんでいるので、借り入れ金額が少なめで短い期間で返済できる人、つまり資金的な余裕がある人に向いています。
逆に、変動金利の安さでしか住宅ローンを組めない人、金利変動の仕組みを理解できない人にはおすすめできません。
変動金利は金利変動の仕組みを理解したうえで、リスク対策をとれるかどうかが大切なポイントになりますね。
10年固定金利のおすすめ住宅ローン
固定期間選択型の中で、おすすめのタイプは「10年固定金利」のものです。
10年固定金利型は当初3年や5年のものよりも期間が長い分、金利のオトク感が大きいのも魅力です。
ただし、固定期間選択型の住宅ローンと一言でいってもかなりの商品数があるので、「種類がありすぎて選び方がわからない…」という人も多いですよね。
そこで、筆者が厳選した10年固定金利型住宅ローンのおすすめサービスをご紹介します。
固定金利終了後の金利割引幅も大切なポイントなので、あわせて見るようにしてくださいね。
※新規の住宅購入(中古物件含む)を目的とした借り入れを前提としています
auじぶん銀行 <住宅ローン(固定10年当初期間引き下げプラン)>
| 金利 (当初10年） | 年1.095% 2024年04月適用金利 当初期間引下げプラン 表示金利は新規借入かつau金利優遇割適用。 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。 |
|---|---|
| 当初期間終了後の割引幅 | 年▲0.8% 2024年4月時点 固定期間終了後に変動金利を選択した場合 |
おすすめポイント
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同出資するネット銀行、「auじぶん銀行の住宅ローン」はインターネットで手続きを行うため、金利の低さが大きな魅力です。店舗相談ができないという不安はあるものの、一部繰り上げ返済など各種手数料が無料で、住宅ローンの引き落とし日を2日、7日、12日、17日、22日、27日と複数の選択肢から選べるのも私たち利用者にとってはうれしいポイントですね。
- また、auじぶん銀行は金利上乗せ不要で、がんと診断確定されたらローン残高の半分が保障される「がん50％保障団信」が付けられます。「がん50％保障団信」には4疾病（急性心筋梗塞、脳卒中、肝疾患、腎疾患）が所定の状態に該当・所定の手術を受けた場合、住宅ローン残高が半分になる4疾病保障、さらに全疾病長期入院保障も無料で付帯されます。
注意点
- 店舗相談ができないため、自分である程度書類準備などを進めなければいけないことと、審査が厳しくなりやすいという懸念があります。
また、団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので健康面に不安があると加入が難しくなります。
イオン銀行 <住宅ローン(当初10年固定金利プラン)>
| 金利 (当初10年） | 年1.410% 2024年04月適用金利 当初固定金利プラン | |
|---|---|---|
| 金利 割引 | 当初10年間の 割引幅 | 年▲2.4％ |
| 当初期間終了後の割引幅 | 年▲1.6％ | |
おすすめポイント
- 全国にあるイオンモールで相談ができるイオン銀行住宅ローンは、イオンセレクトクラブへの加入によりイオンスーパーでの買い物が５％オフになるので、主婦や忙しい共働き家庭にありがたい商品です。手続きが複雑な住宅ローンの申し込みにおいても身近なイオンが相談場所になる点に加え、平日の夜や土日祝などにも相談できるので、忙しい人も活用しやすいという利点があります。
- またイオン銀行住宅ローンは、当初期間中も期間終了後も金利の割引幅が▲1.6％と大きく、固定期間終了後に金利が上がりすぎてしまうリスクを抑えることができます。
注意点
- 団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので、健康面に不安があると加入が難しくなります。
ソニー銀行 <固定セレクト住宅ローン 10年>
| 金利 (当初10年) | 年1.290% 2024年04月適用金利 固定セレクト住宅ローン 新規購入の場合 | |
|---|---|---|
| 金利 割引 | 当初10年間の 割引幅 | 年▲1.35％ |
| 当初期間終了後の割引幅 | 年▲0.65% | |
おすすめポイント
- ソニーフィナンシャルグループのネット銀行であるソニー銀行が取り扱う「固定セレクト住宅ローン」は、金利の低さだけでなくさまざまな手数料が無料のため、トータルコストをとことん安くできるのが魅力です。繰り上げ返済手数料に関しては一部繰り上げも一括繰り上げも無料で、固定期間中に早く返したい人にぴったりの住宅ローンでしょう。
- 「がん50％保障団信」が金利上乗せ不要で付帯できます。(がんと診断確定されたらローン残高の半分が保障されます)
注意点
- 東京の店舗で相談はできるものの、基本的な手続きはネットメインのため、手続き面の不安や審査の厳しさという面で懸念点があります。
また、当初期間終了後の割引幅が小さいため、返済期間が長引くと金利上昇時のリスクが高まる点、自己資金が1割必要である点に気をつけましょう。
団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので、健康面に不安があると加入が難しくなります。
35年固定金利のおすすめ住宅ローン
多くの住宅ローンは返済期間を35年としていることが多いため、35年固定金利の住宅ローンとは実質全期間固定金利のようなものです。
ひと昔前は全期間固定金利といえばフラット35が代表的でしたが、最近では各種銀行でも長期間固定金利の住宅ローンの取扱いが増えています。
35年固定金利でおすすめの住宅ローンを、フラット35も含めてご紹介していきます。
※新規の住宅購入(中古物件含む)を目的とした借り入れを前提としています
ARUHI <ARUHIスーパーフラット8>
| 金利 | 年1.430% 2024年04月適用金利 ARUHIフラット35 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入 |
|---|
※所定の基準を満たす物件ならさらに当初期間(5年もしくは10年)は0.25％割引がある「スーパーフラット8S」もあります。
おすすめポイント
- フラット35販売金融機関の最大手（※）、ARUHIの人気住宅ローンが「スーパーフラット8」です。頭金が2割以上あり返済負担率も所定の範囲内という条件がありますが、その分金利が低い点が大きな魅力で、フラット35の中では最安ではないでしょうか。
- ARUHIは全国に支店があるため対面相談もできますが、webからの申し込みなら手数料割引が適用されるため、対面かネットかを好きに選択できるのもうれしいポイントですね。また、団信の加入(費用は金融機関負担)は必須ではないので、自分で民間の保険を団信代わりに加入することもできます。
※累積融資実行件数及び金額 2023年7月 株式会社日本能率協会総合研究所調べ
注意点
- 十分な自己資金が必要という点に注意が必要です。また、返済日は毎月5日と決まっており、ほかのネット銀行に比べて返済日の選択肢がないのは不便といえます。
京都銀行<京銀住宅ローン 全期間固定金利プラン>
| 金利 | 年1.950% 2024年04月適用金利 全期間固定金利プラン 自己資金10%以上 |
|---|
おすすめポイント
- 地方銀行でありながら全国トップクラスの財政基盤をほこる京都銀行の住宅ローンは、京都だけでなく関西方面に住む方におすすめできる住宅ローンです。京都銀行の店舗で相談できるうえ、ネット銀行並みの低金利を実現しているのは大きな魅力ですよ。
- 自己資金は1割必要ですが、団信の加入込み(費用は銀行負担)でこの金利はかなり嬉しいメリットですね。
注意点
- 団信の加入と自己資金1割が必要という点、京都銀行の支店がない地域の人は利用が難しいという点に気をつけてください。また、金利は変更になる可能性もあるので申し込み時に必ず確認しましょう。
三井住友信託銀行 <30年固定>
| 金利 | 年1.855% 2024年04月適用金利 住宅ローン 「住宅ローン 家計応援プラン」利用時は、表示金利より0.03%引下げ |
|---|
おすすめポイント
- 信託銀行最大手の三井住友信託銀行は、魅力的な特典が多い住宅ローン商品がそろっているうえ、全国に支店があるので相談も手続きもしやすいのが魅力です。
- ご紹介する住宅ローンは30年固定ですが、35年まるまる借り入れする人は少ないと思われるので、長期固定金利を考えているのであればおすすめです。
- また、証券口座やNISA口座、住信SBIネット銀行の口座開設をすればさらに0.03％金利が引き下げできる「家計応援プラン」や、出産後1年間の金利引き下げがある「子育てサポートサービス」などうれしい特典があります。
注意点
- 団信への加入(費用は銀行負担)が必要ですが、もし加入できない場合は連帯保証人が必要です。
また、期間は35年ではなく30年固定なので気をつけてください。
固定金利に借り換える場合のメリット・デメリット
低金利の今、過去に借りた住宅ローンを固定金利にして、安心と低金利のメリットを獲得したい人は多いと思います。
一般的に住宅ローンを借り換えるには
住宅ローンの借り換えのポイント
- 住宅ローン残高が1,000万円以上あること
- 住宅ローン返済期間が残10年以上あること
- 現在のローン金利と借り換え後の金利差が１％以上あること
この3条件を満たしていることが前提ですが、もし条件を満たしている場合なら、固定金利への借り換えを検討してみましょう。
ただし借り換えの際は、メリットばかり見るのではなくデメリットも見て慎重に検討する必要があります。
ここでは、固定金利に借り換える場合のメリット・デメリットをそれぞれご説明しますね。
メリット
固定金利へ借り換えるメリットはなんといっても「一定期間金利変動がない安心感」です。
先述した借り換え条件を満たしているなら、住宅ローン総返済額が安くなる点に加え、精神的な安心感と返済計画の見通しがより明確になりますよ。
借り換え後の返済を10年程度で終わらせられるのであれば、金利がより低くなる10年固定金利がおすすめです。
デメリット
固定金利へ借り換える場合、金利変動がない安心感と金利の安さだけに目がくらんで、結果的に返済期間を長くしてしまうと大きなデメリットになります。固定金利を長く続ければ続けるほど総返済額はふくらんでいくため、借り換え後の返済期間の設定には気をつけてください。
まとめ
「全期間固定金利なら安心」だとか、「固定期間選択型はリスクがある」など、世間にはさまざまな意見がありますが、ハッキリいってどの金利タイプを選んでも100％安心と言い切ることはできません。
なぜなら、メリットがある裏には必ずデメリットがあるからです。
そのため、固定金利に100％安心感を求めることはできません。
ただし全期間固定金利も固定期間選択型も、仕組みやリスクを理解すれば上手に活用することが可能です。
それぞれの仕組みを知り、ご自身のライフプランに適した方法で使い分けるようにしましょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの固定金利は変動金利よりも「高い」のでしょうか？
専門家の見地からすると、必ずしもそうとは言えません。
固定金利は金利上昇リスクに対する「保険」付きの住宅ローンだと考えるためです。
つまり、変動金利と固定金利の支払額の差はいわば保険料です。
変動金利の場合はその後金利が上昇することもあります。
変動金利を選んだ人はその動向に合わせて、そのまま借り続けるのか、いくら繰り上げ返済すべきか、他行へ借り換えるか、はたまた家を売却しなければならないほどの金利上昇なのかをその都度判断することを前提としています。
これに対して、固定金利は文字通り金利が固定されているため、後から金利が上がることを想定する必要はありません。
よく「金利が上がらなければ固定よりも変動が得だ」と聞きますが、これも必ずしも正しいとは言えません。
金利が上がりそうになった時点で、変動金利を選んだ人はこれからとるべき対処についてあれこれ考えることになります。
そうした、お金に換算できないコストが変動金利にはあり、そのコストは金利について理解度が高い人ほど大きくなるものです。理解している人ほど怖さを知っているのです。
つまり金利が上がらなかった場合、金利上昇リスクについて何も知らず、何も気にせず変動金利を選んだ人が最も得をするということになるでしょう。
少なくともこの記事を読んでいる方は、このタイプには当てはまらないようですね。
住宅ローン金利の関連記事
