"年収の何倍"だけで住宅ローンの金額を決めるべきではない４つの理由
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住宅ローンは年収の何倍で借りるべきかーー。
マイホーム購入を検討していくなかで、一度は耳にする話ですよね。
フラット35を提供している住宅金融支援機構の調査結果から計算すると、世帯年収に対して約5.5倍の住宅ローンが利用されています。
しかし、借入金額を「年収の何倍か」という観点だけで決めることにはリスクも存在します。
同じ年収でも家庭によって家計の状況はさまざま。年収だけで判断してしまうと、いざマイホームに住み始めてから毎月ぎりぎりの生活を強いられてしまう可能性もあるのです。
この記事では、以下の項目について分かりやすく解説していきます。
また記事の後半では、目安となる借入金額よりも高い物件を購入したい場合の対策も解説していますので、ぜひ参考になさってください。
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住宅ローンは年収の何倍で借りられているのか
まずは実際にマイホームを購入された方が、年収の何倍で住宅ローンを借りているのかを見てみましょう。
住宅金融支援機構の調査によるとエリアや物件種類によって違いはあるものの、おおむね世帯年収に対して5.5倍ほどで借りられていることが分かります。
| 世帯年収 | 借入金額 | 年収に対する割合 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 608.4万円 | 3337.1万円 | 5.5倍 |
| 三大都市圏 | 621.6万円 | 3482.0万円 | 5.6倍 |
| 首都圏 | 644.2万円 | 3640.7万円 | 5.7倍 |
| 近畿圏 | 598.0万円 | 3343.7万円 | 5.6倍 |
| 東海圏 | 577.9万円 | 3129.0万円 | 5.4倍 |
| その他地域 | 581.8万円 | 3045.2万円 | 5.2倍 |
世帯年収を5.5倍した借入金額であれば、手取り収入に対する返済負担率が25%前後になります（※）。
※固定金利年1.3%/返済期間35年/元利均等返済の場合
返済負担率とは、収入に対する住宅ローンの借り入れ金額が占める割合のこと。手取り収入に対して20%～25%以下に抑えられる借入金額が理想とされています。
つまり、世帯年収を5.5倍した借入金額ならば、無理のない金額で住宅ローンを借り入れていると言えます。
なお、実際に住宅ローンを利用している人の傾向として、物件の種類によって年収倍率が異なります。ここでは、物件の種類ごとに世帯年収を紹介します。
新築マンション：年収の約５倍
新築マンションの購入者で絞り込むと、首都圏以外では世帯年収の５倍以下となっています。世帯年収の５倍以下であれば、手取りに対する返済負担率も25%以下に収まります。
| 世帯年収 | 借入金額 | 年収に対する割合 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 788.2万円 | 3742.6万円 | 4.7倍 |
| 三大都市圏 | 779.6万円 | 3899.8万円 | 5.0倍 |
| 首都圏 | 771.4万円 | 4035.6万円 | 5.2倍 |
| 近畿圏 | 795.9万円 | 3685.6万円 | 4.6倍 |
| 東海圏 | 780.7万円 | 3723.0万円 | 4.8倍 |
| その他地域 | 818.3万円 | 3193.1万円 | 3.9倍 |
戸建て購入者と比べると、マンション購入者のほうが比較的余裕のある借り入れ金額になっていることが分かりますね。
おそらく、住宅ローン以外に管理費・修繕積立金・駐車場代などの負担があることが、借入額が少ない要因でしょう。
土地付き注文住宅：年収の約6.5倍
土地付き注文住宅を購入した方の借入金額は全体平均よりも高く、どの地域でも世帯年収の約6.5倍となっています。
世帯年収の6.5倍では手取りに対する返済負担率が高く、やや負担の大きな住宅ローンを組んでしまっている人が多いことが分かります。
| 世帯年収 | 借入金額 | 年収に対する割合 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 639.3万円 | 4043.2万円 | 6.3倍 |
| 三大都市圏 | 670.1万円 | 4380.8万円 | 6.5倍 |
| 首都圏 | 709.4万円 | 4623.9万円 | 6.5倍 |
| 近畿圏 | 638.6万円 | 4228.9万円 | 6.6倍 |
| 東海圏 | 621.6万円 | 4001.1万円 | 6.4倍 |
| その他地域 | 601.3万円 | 3625.8万円 | 6.0倍 |
手取り収入の３割近い金額が住宅ローンの返済だけでなくなってしまうため、返済の負担をかなり重たく感じてしまうでしょう。
もし購入しようとしている物件が年収の６倍を超える金額なのであれば、記事後半の「目安の借入金額より高い物件を購入したい場合の対策」も参考になさってください。
建売住宅：年収の約6倍
建売住宅は世帯年収に対して約6.0倍となっていて、全体の平均よりもやや高い水準です。
土地付き注文住宅と比べると低めの水準ではありますが、毎月の手取り収入に対してはやや負担の大きい金額を借りている世帯が多いことが分かります。
| 世帯年収 | 借入金額 | 年収に対する割合 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 563.1万円 | 3334.9万円 | 5.9倍 |
| 三大都市圏 | 581.1万円 | 3550.5万円 | 6.1倍 |
| 首都圏 | 608.4万円 | 3806.0万円 | 6.3倍 |
| 近畿圏 | 548.2万円 | 3296.7万円 | 6.0倍 |
| 東海圏 | 523.9万円 | 2961.1万円 | 5.7倍 |
| その他地域 | 509.7万円 | 2696.0万円 | 5.3倍 |
特に、首都圏・近畿圏において、年収に対すて負担の大きい住宅ローンを利用している傾向が見られます。
"年収の何倍か"だけで住宅ローン金額を決めてはいけない
冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンの借入金額は「世帯年収の何倍か」という視点だけで考えるべきではありません。
なぜ年収倍率だけで住宅ローンの借入金額決めるべきではない理由は、以下の４つです。
"年収の何倍か"で決めないほうが良い理由
どれも重要なポイントですので、詳しく見ていきましょう。
理由①世帯ごとの家計状況が考慮されていない
もっとも大きな理由として、世帯ごとの家計が考慮されていない点が挙げられます。
当然のことですが、家族の人数や生活水準などによってそれぞれの家計状況は異なります。
具体的な例を上げると、３人世帯での一ヶ月の平均支出は30万3,763円ですが、５人家族になると34万4,599円まで増加するため、自由に使えるお金には約4万円ほどの差が生まれます*。
| 1ヶ月の平均支出 | |
|---|---|
| ３人世帯 | 30万3,763円 |
| ５人世帯 | 34万4,599円 |
| 差額 | ▲4万836円 |
※出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯」（総務省）
※「第３－１表 世帯人員別 二人以上の世帯・勤労者世帯・勤労者世帯（うち世帯主が60歳未満）・無職世帯」より算出
単純に年収の何倍かという視点だけでは世帯ごとの家計状況が加味されないため、「住宅ローンの返済が始まってみると、想像以上に負担が重たかった」ということが起こり得るのです。
このような事態を避けるためには、実際の家計状況と照らし合わせながら、滞りなく返済できる借入金額なのかという視点が重要です。
理由②年収の変動が考えられていない
２つめの理由として、住宅ローン完済までに年収が変わる可能性を考慮できていない点が挙げられます。
住宅ローンを利用する人の多くは、25年～35年と長期に渡って返済を続けていきます。
しかしマイホーム購入時に年収500万円だった人が、20年後、30年後も同じように年収500万円のままとは限りません。
年収500万円では余裕だった住宅ローンでも、もし年収400万円まで下がれば大きな負担になってしまいます。
| 手取り月収* | |
|---|---|
| 年収500万円の場合 | 32万2,536円 |
| 年収400万円の場合 | 25万9,986円 |
| 差額 | ▲6万2,550円 |
※借り入れ金額2500万円 / 固定金利年1.300% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
毎月の手取りが６万円以上少なくなってしまった状態で、住宅ローンの返済も続けていくと思うとなかなか厳しいことは想像できますよね。
そのため今の年収で借りられる上限ギリギリの金額を検討するのではなく、多少の年収減少があったとしても無理なく返済できる金額で検討しましょう。
理由③金利の影響が含まれていない
「年収の何倍」という考え方には、金利タイプによる影響が含まれていません。
住宅ローンの毎月返済額や完済までのトータルコストに大きく影響を与えるため、借入金額を考える際には金利タイプを加味した計算が必要です。
変動金利の金利上昇リスク
住宅ローンの金利タイプのうちもっとも適用金利が低く設定されているのが、『変動金利』です。
しかし変動金利は市場の金利状況に合わせて、自分自身の住宅ローンに適用される金利も変動します。
そのため、借入当初は余裕のある返済額だったとしても、金利上昇があると返済負担が重たくなってしまうリスクがあるのです。
変動金利を利用する際は、金利が上がった場合でも無理のない借入金額に抑えておくことが重要です。
理由④"審査に通る金額"と"無理なく返せる金額"は違う
４つ目の理由は、"審査に通る借入金額"と"無理なく返せる金額"は異なるという点です。
一般的に住宅ローンの審査では、年収に対する返済負担率が35%以内（ここで言う年収は総支給額）に収まっているかどうかを審査基準としています。
しかし、実際に返済負担率35%の住宅ローンを組むと手取りの大半が住宅ローンの支払いに消えてしまうため、現実的な借入金額とは言えません。
返済負担率35%の住宅ローンは危険
年収500万円の35%は175万となり、１ヶ月に換算すると約14.5万円。
対して年収500万円の毎月の手取りは約32.2万円なので、手取りの半分近い金額が固定費として消えてしまいます(※)。
住宅ローンを支払うと手元に残るのは約17.7万円になり、家計がきびしくなることは想像できるかと思います。
※約32.2万円はボーナスも含めた1年分の手取りを12で割った額。
これらの理由から「年収の何倍までなら審査に通る」という考えだけで、住宅ローンの借入金額を決めるのは危険なのです。
しかし、年収の何倍かで考えることが適切でないとすれば、いったいどのような基準から借入金額を決めれば良いのでしょうか。
次の章では、手取り収入から無理のない住宅ローンの借入金額を計算する方法を紹介します。
手取り収入から無理のない借入金額を調べる方法
無理なく住宅ローンを返済していくためには、年収以外の要素や将来の出費も計算した上で考えてくことが大切です。
とはいえ、年収から計算できるおおよその借入金額の目安も知っておきたいですよね。
ここでは３つのステップから、かんたんに借入金額の目安を調べる方法をご紹介します。
借入金額の目安を調べる方法
ステップ①額面年収から手取り収入を調べる
まずは毎月の手取り収入から、年間の手取りを計算しましょう。
毎月の手取り収入から通勤手当を差し引いた金額の12ヶ月分が、年間の手取り収入になります。
計算例
（毎月の手取り収入35万円ー
通勤手当２万円）×12ヶ月＝396万円
毎月の手取りが分からない方は、以下の表を参考におおよその金額を調べてみてください。
| 額面年収 | 手取り年収の目安 |
|---|---|
| 300万円 | 235万5,992円 |
| 350万円 | 274万0,860円 |
| 400万円 | 311万9,828円 |
| 450万円 | 349万5,296円 |
| 500万円 | 387万0,428円 |
| 550万円 | 420万2,380円 |
| 600万円 | 457万7,300円 |
| 650万円 | 495万1,532円 |
| 700万円 | 524万1,584円 |
| 750万円 | 556万6,104円 |
| 800万円 | 589万9,136円 |
| 850万円 | 624万6,608円 |
| 900万円 | 657万4,196円 |
| 950万円 | 690万1,484円 |
| 1000万円 | 722万8,772円 |
ステップ②他の借入金額を差し引く
自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの借り入れがある方は、年間の返済額をステップ１で計算した金額から差し引きましょう。
仮にステップ１の金額が396万円、他の借り入れの返済が毎月３万円の人であれば、以下のように「360万円」をメモしてステップ３へと進みます。
計算例
ステップ２の金額396万円ー
（他の返済３万円×12ヶ月）＝360万円
「他の借り入れ」の例も紹介しておきますので、該当する借り入れがないかを必ず確認しておきましょう。
他の借り入れの例
- クレジットカードの分割支払やキャッシング
- カードローンや消費者金融での借り入れ
- 教育ローンの返済
- 奨学金の返済
- 携帯電話の分割支払い金
- 自動車のローン
ステップ③シミュレーション結果と照らし合わせる
最後にステップ２で計算した金額をもとに、借り入れ可能額を計算します。
電卓やエクセルでも計算は可能ですが少し複雑になるため、より簡単に計算できる「住宅ローンシミュレーションツール」を利用しましょう。
シミュレーションツールの使い方は以下の通りで、１分ほどで計算可能です。
①住宅ローンシミュレーションにアクセス
まずは、当サイトの住宅ローンシミュレーションページにアクセスしましょう。
そして「年収から借入可能額を調べる」をタップ（クリック）してください。
②「年収」の欄に、ステップ２で計算した金額を入力
ここでは額面年収ではなく、ステップ２で計算した「手取り収入から他の借り入れを除外した金額」を入力しましょう。
③「返済負担率」の欄は、20%～25%で入力
負担可能割合が低くなるほど、安心感のある借入可能額を計算できます。
変動金利型や固定期間選択型には金利上昇リスクがあるため、20%以下に抑えておくと良いでしょう。
また、より余裕をもって住宅ローンを返したい方も20%以下で入力しましょう。
④「借入期間」「金利タイプ」「返済方法」を指定
金利タイプと返済方法についてまだ決めていない・わからない場合は、「変動金利」と「元利均等」がおすすめです。
※参考：変動金利と固定金利についての解説ページ（イーデス内）
※参考：元利均等返済と元金均等返済についての解説ページ（イーデス内）
⑤「試算する」をタップ（クリック）
すべての入力が完了したら、試算しましょう。
⑥「借入可能額」が表示される
ここでは、各社の最新金利を適用した場合の借入可能額がわかります。
いまの家計状況における目安の借入額だけでなく、お得な住宅ローンも同時に調べられますのでぜひご活用ください。
目安の借入金額より高い物件を購入したい場合の対策
返済負担率は20%～25%とお伝えしましたが、実際に借入可能額を計算してみると想像よりも少なく感じたかと思います。
もし欲しいと思っている物件価格に届かない場合は、次に紹介する方法で返済負担率を下げられないか検討してみましょう。
返済負担率を下げるための方法
返済負担率を下げる方法①頭金の割合を増やす
返済負担率を下げるにあたって、もっとも分かりやすい方法は頭金の割合を増やすことです。
頭金の割合が多くなればそれだけ住宅ローンの借入金額が少なくなるため、手取りに対する返済負担も少なくなります。
また、頭金を用意することで金融機関に対して「きちんとお金を管理して貯蓄できる人」という証になるため、住宅ローンの審査でも有利に働きます。
貯蓄に余裕がある方や、両親・祖父母からの資金援助を受けられる方は、頭金の割合を増やすことも検討してみましょう。
頭金の入れすぎには注意
頭金のために、預貯金を大幅に取り崩すのは良い選択ではありません。貯蓄のほとんどを頭金に費やしてしまうと、不測の事態が起こった場合に対処できなくなる恐れがあるためです。
最低でも半年分の収入くらいの貯蓄は手元に残しておきましょう。
返済負担率を下げる方法②他の借り入れを完済する
住宅ローン以外の借り入れがある場合は、住宅ローンの審査前に完済しておきましょう。
他の支払いがなくなることで毎月の収入にも余裕が生まれるため、目当ての物件にも手が届きやすくなります。
特にカードローンや自動車ローン、クレジットカードのリボ払いなどは金利が高めに設定されているため、優先して完済を進めれば利子の支払いの面で見てもお得です。
優先して完済しておきたい借り入れ
- カードローン、キャッシング
- 自動車ローン
- クレジットカードのリボ払い
他の借り入れを完済しておくことで住宅ローンの審査でも有利に働くため、自己資金に無理のない範囲で検討してみてくださいね。
返済負担率を下げる方法③金利が低い住宅ローンを借りる
住宅ローンの適用金利の高さは、毎月の返済負担に直結します。
そのため、出来るだけ金利の低い住宅ローンを利用することで、毎月の返済にも余裕が生まれやすくなります。
| 適用金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 金利年1.1% | 8万6,091円 |
| 金利年1.5% | 9万1,885円 |
| 差額 | ▲5,764円 |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
完済するまでの合計金額では100万円以上もの差が生まれることも珍しくないため、必ず適用金利と返済負担金額を比較した上で借り入れ先を決めましょう。
金利の低い住宅ローンを調べるには以下の一括比較ツールもご活用ください。
返済負担率を下げる方法③返済期間を長くする
住宅ローンの返済期間が長くなれば毎月の返済額が少なくなるため、返済負担率も下がります。
具体的な例を挙げると以下表のようになり、返済期間35年と25年では毎月３万円近い金額差が生まれています。
| 適用金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 返済期間35年 | 8万6,091円 |
| 返済期間25年 | 11万4,425円 |
| 差額 | ▲2万8,334円 |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/固定金利年1.300%/元利均等返済の場合。
ただし、自身が定年退職する時期や、年金を受給する時期以降も住宅ローンの返済が残っていると、老後に年収が大幅に下がった状態で住宅ローンを返済しなければなりません。
住宅ローンの返済期間は一般的には35年が最長なので、35年の範囲内で定年までに完済できるように計画しておきましょう。
まとめ
住宅ローンの借入金額は、世帯年収に対して約5.3倍ほどが一般的です。
ただし借入金額を考える際には「年収の何倍か」という観点だけで決めるのではなく、住宅ローン以外の出費や年収の変動、それぞれの家計状況を踏まえて計算することが重要です。
もし年収からのおおよその目安金額を知りたい場合は、手取り収入から他の借り入れ金額を差し引いた上で、借入可能額のシミュレーションをしましょう。
無理のない借入金額を調べる３ステップ
- 額面年収から手取り収入を調べる
- 他の借入金額を差し引く
- シミュレーション結果と照らし合わせる
実際の家計の状況と照らし合わせながら、「間違いなく返済していける」という金額になるように心がけてくださいね。
お役立ちリンク集 ～住宅ローンの目安を知りたい人へ～
世帯年収ごとの適正な住宅ローン金額を知りたいなら
- 年収400万円の適正な借入金額は、手取り収入の20％程度、税込み年収の17％程度まで
- 年収400万円の場合、住宅ローン控除の恩恵はそれほど大きくないため、減税をあてにした借入れは危険
- 変動金利の場合は、「金利上昇を見越して返済負担率を抑える」「返済期間を短くする」の2つが重要
- 同じ年収でも働き方や借入時の年齢に合わせて、返済負担率を抑えるよう対策する
- 世帯年収500万円でも4,900万円まで住宅ローンは組める
- 「借入可能な上限額」と「返済できる金額」は全く異なる
- 世帯年収500万円の適正借入額は2,200万円前後
- 返済負担率は17％程度(手取り収入の20％程度)までにすることが大切
- 安心して返済するため、ライフスタイルや年齢にあわせて借入額と返済期間を調整する必要がある
- 年収600万円の適正な借入金額は、手取り収入の20％程度、税込み年収の17％程度まで
- 住宅ローンの適正借入額は2,600万円～2,700万円程度
- 家賃＝住宅ローン返済額にしないこと
- 長期的なライフプランを考え、返済負担率も意識した返済計画を立てること
- 年収700万円の適正な借入金額は、手取り収入の20％程度、税込み年収の17％程度まで
- 世帯年収700万円の場合、理想的なローン金額は3,000万円程度
- 家族それぞれの意見や希望をしっかり反映した綿密なライフプランを作ること
- 金利上昇など万一の可能性があっても返済できる余裕のある返済計画を立てること
- 余裕をもって返済できる金額は約3,300万円～3,400万円
- 「借入上限額」と「無理なく返済できる金額」は違うので要注意
- フルタイム共働き子育て世帯は、片方の収入だけで住宅ローンを返済できるようにしておく
- 借入時に高齢の場合や、頭金がない場合は、世帯状況に合わせて組み方を変える
- 余裕をもって返済できる住宅ローン返済額の目安は、手取り収入の20％以内
- 「借りられる上限金額」と「無理なく返済できる金額」は違うので要注意
- 共働き世帯は片方の収入で返済できるようにする
- 借入時年齢が40歳など高齢の場合、定年までに完済できる返済プランにする
- しっかり頭金を準備し、家の維持管理費用を多めに見積もりつつ返済計画を立てる
購入金額ごとに返済額の目安を知りたいなら
- 返済額を手取り収入の20％以内に抑えること
- 3,000万円の住宅ローンを組む場合に必要な年収は500万円
- 返済額を手取り収入の20％以内に抑えること
- 5,000万円の住宅ローンを組む場合に必要な世帯年収は1,300万円
- 返済額を手取り収入の20％以内に抑えること
- 6,000万円の住宅ローンを組む場合に必要な年収は1,600万円
年代別での資金計画のポイント
専門家への資金計画の相談と回答
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
一般論として、住宅ローンの計画で最重要とするのは、毎月の返済額を無理なく継続できるのか？というポイントです。
住宅ローンとは何か？と聞かれたら「決まった金額を35年ならば420回払うことだよ」と答えます。厳密な定義ではありませんが、これが住宅ローンを組む人にとってのリアルです。
そうした理由もあって、本文では手取りの収入をベースにシミュレーションすることをお勧めしています。
住宅購入者のボリュームゾーンである30代までの人であれば、このシミュレーションで無理のない住宅ローンの金額を出すことができるでしょう。
ただしアラフォー、アラフィフからスタートする住宅ローンの場合は35年420回あるとは限りません。
住宅ローンの期間を最長の35年とすると完済予定年齢が70歳オーバーになってくるからです。
場合によっては定年時に全額繰り上げ返済することも想定する必要があります。
定年時のローン残高に向けて貯蓄をしていき、定年で完済できる選択肢を確保することが重要になってきます。
つまり年収だけでなく、「購入後に残る資金」と「定年時の住宅ローン残高」という２要素が重要になってくるわけですね。
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イーデス編集部
返済が長期に渡る場合は、フラット35などの長期固定金利も検討しましょう。
変動金利では返済期間が長引けば金利上昇リスクが増しますが、長期固定金利であれば金利の上昇を気にする必要はありません。