【住宅ローンの借り方】5つのステップで賢く選ぶ・お得に借りる
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マイホームを購入する際、多くの人が利用する住宅ローン。
しかし、住宅購入はほとんどの人にとって一生に一度の経験であるため「住宅ローンをどう借りればいいの？」と戸惑ってしまうこともあるでしょう。
借入額や金利タイプ、借入先の金融機関など、決めなければいけないことが多すぎて、何が正解で賢い借り方なのかわからなくなってしまいますよね。
そこで当記事では、ファイナンシャルプランナーが住宅ローンの借り方について、手順ごとにわかりやすく解説します。
「住宅ローンが返済できず、破綻してしまった」という最悪の事態を避けるためにも、しっかりチェックして賢い借り方をしましょう。
簡単にまとめると
- まずは住宅ローンを組むための「5ステップ」をチェックしよう
- 借入額は手取り年収の25％までに抑えるのが理想的
- お得な金融機関は、どの金利タイプを選ぶかによって異なる
- 住宅ローン控除や給付金を利用して賢く借りよう
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
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住宅ローンの借り方の手順を5ステップで紹介
はじめての住宅ローン選びだと、まず何をすべきか迷ってしまいますよね。
住宅ローン選びと借り入れの流れとしては、主に以下の5つのステップがあります。
STEP1
自分がいくら借りられるのか知る
まずはどのくらいの住宅ローンを組めるのかチェックし、物件を選ぶ
※借入額は手取り年収の25％以内が理想STEP2
住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選ぶ
金融機関によってお得な金利タイプが違うので、金利タイプを選んでから金融機関をチェックSTEP3
事前審査に申し込む（2～3社がおすすめ）
物件の購入を申し込む前に事前審査をする。
審査期間は即日～1週間程度STEP4
本審査に申し込む
印鑑証明や住民票の写しなど、必要書類が多いので要注意。
審査期間は2～3週間程度STEP5
住宅ローン契約・融資実行
契約後も、控除や給付金の手続きを忘れずに！
これから住宅購入を検討するという方はステップ1から、もうすでに借入額や物件が決まっているという方はステップ2からチェックしてくださいね。
手順①自分がいくら借りられるのか知る
物件を購入する際、多くの人が住宅ローンを組みますが、住宅ローンで借りられる額は年収などによって異なります。
年収に占める返済の割合（返済負担率）が高くなると、住宅ローンの審査に通らない場合があるので注意が必要です。
審査に通る金額のボーダーラインは金融機関や利用者によって異なりますが、一般的な目安は以下のようになっています。
借り入れできる限度額の目安
- 年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)が35％以内であること
（例）年収500万円の場合
500万円×35％＝175万円
借入可能額：約4,924万円
※金利1.3%、全期間固定金利、借入期間35年、元利均等方式の場合で試算
※住宅金融支援機構のシミュレーションツールで試算
ただし、この「返済負担率35%」はあくまで借りられる額の目安であり、無理なく返済できる額ではないので気をつけましょう。
上記の例の場合、毎月約14.6万円の返済が必要になり、手取りの半分近くをローンの返済にあてなければならなくなってしまいます。
無理をしてローンを組むと、住宅ローン破綻にもつながりかねないため、大変危険です。
無理なく返済できる目安は、手取り収入の25％以内
一般的に、無理なく返済できる住宅ローンの目安は、手取り収入の25％以内に収まる額だといわれています。
年収ごとに無理なく返済できる目安額を整理してみましょう。
| 額面年収 | 手取り （月額） | 手取りの25％ | 無理のない借入額 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 約26.25万円 | 約6.56万円 | 約2,212万円 |
| 500万円 | 約32.54万円 | 約8.14万円 | 約2,745万円 |
| 600万円 | 約38.50万円 | 約9.63万円 | 約3,248万円 |
| 700万円 | 約44.04万円 | 約11.01万円 | 約3,710万円 |
※金利1.3%（全期間固定金利）、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしの場合
※住宅金融支援機構のシミュレーションツールで試算
「現在、手取りの25％よりも多い額を賃貸の家賃にあてているから、もっと借りても大丈夫なのでは？」と感じる人もいるかもしれません。
しかし、賃貸の家賃と同額の返済額で住宅ローンを組むのは、非常に危険です。
なぜなら、住宅を購入するとローンの返済以外にも、固定資産税や保険料などの支出がプラスで発生することになるからです。
なお、月々の返済額は借入時の金利などによっても異なりますので、ツールなどを活用してしっかりシミュレーションしながら借入額を検討してくださいね。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
【注意】他に借り入れがある場合には、借入可能額は低くなる
もし、住宅ローン以外にも借り入れがある場合には、それもすべて返済負担率の計算に含まれます。
借り入れの例としては、以下のようなものが代表的です。
借り入れの例
- 自動車ローン
- 奨学金
- スマホの分割購入代金
- クレジットカードのリボ払い
上記のような借り入れがある場合、その分、借りられる住宅ローンの額は少なくなります。
また、返済負担率が高い場合、住宅ローンの審査に影響が出てしまう場合もあるので、審査の前にできるだけ他の借り入れを完済しておくことをおすすめします。
手順②住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選ぶ
住宅ローンの借入金額を決めたら、金利タイプの決定と金融機関の絞り込みに進みます。
ここで大切なポイントは、借りたい金利タイプを先に決めておくことです。
なぜなら、金融機関によってお得な金利タイプが異なるため、先に金融機関を決めてしまうと損をしてしまう可能性があるからです。
住宅ローンの金利タイプは主に以下の3つに分けられますが、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なりますので、自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。
住宅ローンの金利タイプ
- 変動金利：
現時点での金利は最も低いが、今後上昇するリスクがある - 全期間固定金利：
金利は高めだが、返済中に金利が上がるリスクはない - 当初固定金利：
一定期間金利を固定できるが、固定期間終了後に金利が上がるリスクがある
各金利タイプの特徴とそれぞれに向いている人
金利タイプによって特徴は大きく異なるため、それぞれ適している人も違なります。
金利タイプ選びで悩んでいる方は下記を参考に、ご自身に適したものはどれなのか考えてみましょう。
金利タイプ別：向いている人
- 変動金利：
資金に余裕があり、万一の金利上昇にも対処できる人 - 当初固定金利：
ライフプランとの兼ね合いを考え、計画的に返済していける人。または、固定期間内での繰り上げ返済を予定している人 - 全期間固定金利：
金利上昇のリスクを避けたい人。または、借入金額が大きい人
金利タイプごとの違いをもっと詳しく知りたいという人は、以下の記事も参考にしてくださいね。
また、金利タイプごとのおすすめ住宅ローンは、以下の記事をチェックしてください。
借入先の候補は1つに絞らなくていい
金利タイプを決めることで、借入先の候補はある程度絞られていくでしょう。
ここでポイントになるのが、時間をかけて候補を1つに絞る必要はないということです。
次の章でも解説しますが、借りたい住宅ローンを1つに絞ったからといって、必ず審査に通るとは限りません。
「せっかくじっくり念入りに選んだのに、審査に落ちてしまってまた一から選びなおし……」
となると、時間も労力もかかってしまいます。
住宅ローンの審査は複数申し込んでも問題ないので、絞り込むことに労力をかけすぎず、審査に通った中でより条件のいい住宅ローンに決めるのがおすすめですよ。
手順③事前審査に申し込む（2～3社がおすすめ）
金利タイプを決めて金融機関をピックアップしたら、次は「事前審査」の申し込みです。
住宅ローンでは多くの場合、「事前審査」と「本審査」という2つの審査を通過する必要があります。
【ポイント】事前審査のタイミング
- 事前審査のタイミングは、物件の契約をする前。物件の見積もりが出たら申し込む
- 審査期間は即日～1週間程度
- 源泉徴収票や課税証明書などの書類が必要になることもあるので、事前に確認しておこう
事前審査では、申し込み者の自己申告内容をもとに、対象物件の情報や利用者の収入、職業などが審査されます。
また事前審査時に、他のローンの借入残高や過去の支払い滞納などがわかる「個人信用情報」を照会する金融機関も少なくありません。
事前審査に落ちてしまうケースも少なくないため、以下のような点を意識しておくようにしましょう。
- 金融機関を2～3社ピックアップして、同時に申し込んでおく
- 手元に必要書類を準備し、記載内容に間違いや漏れがないよう気をつける
- 住宅ローン以外の借入れはできる限り完済させておく
- クレジットカード枚数は2～3枚に整理する
以下のような方は、審査に落ちてしまう可能性が高くなってしまうため、しっかり対策を取るようにしてくださいね。
住宅ローンの審査に落ちてしまうケース
- 住宅ローン以外の借り入れが多い
- 過去に返済を滞納している
- クレジットカードやキャッシング系カードの保有枚数が多い
以下の記事で、審査に落ちてしまいやすいケースの詳細と、審査に通過するためにできることを解説していますので、不安な方は参考にしてください。
手当たり次第に事前審査に申し込むのはNG
住宅ローンの審査は2～3社程度に申し込むのであれば問題ありませんし、審査通過後に契約をしなくてもデメリットはありません。
そのため、万一審査に落ちてしまったときに備えて、複数の金融機関の審査に申し込むのがおすすめです。
ただし、当然ですが手当たり次第に申し込むのはNGです。
「個人信用情報」には金融機関から照会された履歴が残るため、あまりにも多数の照会履歴があるような方は、「この人、どこの金融機関でも借りられないのかな…」という印象を持たれてしまう可能性があります。
事前審査はあくまで2～3社程度ピックアップして申し込むようにしましょう。
手順④本審査に申し込む
事前審査が通ったら、いよいよ本審査の申し込みへ進みます。
【ポイント】本審査のタイミング
- 本審査のタイミングは物件の契約後
- 審査期間は2～3週間程度
- 必要書類が多いので、不備なく準備しておこう
自己申告が中心だった事前審査と違い、本審査では複数の書類提出が求められます。
本審査で特に注意すべきポイントは、以下の2点です。
本審査で特に注意すべきポイント
それぞれ詳しく見ていきましょう。
本審査の注意点①提出書類の不備や不足をなくす
本審査では提出する書類が多い分、書類不備と記入ミスに気をつける必要があります。
金融機関にもよりますが、一般的に住宅ローンの本審査に必要な期間は2～3週間程度。しかし、書類のミスや不備があると、審査期間が長引いてしまうこともあります。
スムーズに借り入れをするためにも、しっかり必要書類をチェックし、事前に準備しておくようにしましょう。
本審査の注意点②事前審査と本審査で同じ情報を記載する
また、事前審査の入力内容が適当だったりごまかしていたりすると、本審査の書類提出でその「適当さ」が簡単にばれてしまいます。
たとえば審査に通るために仕事の勤続年数を1年ごまかしていた場合、健康保険証の資格取得年月日を見れば簡単に嘘がバレてしまうのです。
いくら年収が高くても、数千万円という大きな金額を借りる際にいい加減な情報を記載するような方には、金融機関は融資してくれません。
本審査では書類の準備や入力における「誠実さ」も見られるので、丁寧な対応を心がけましょう。
その他、本審査で重要なポイントはこちらの記事をご覧ください。
手順⑤住宅ローン契約～融資実行
住宅ローンの本審査に通れば、あとは金融機関と住宅ローンの本契約を交わし、融資実行を待つだけとなります。
住宅ローンの本契約とは金融機関と「金銭消費貸借契約」を交わすことをいい、契約内で融資実行日が定められます。
融資実行日に鍵の受け渡しと購入代金の支払いが行われるため、ここまで完了してようやく住宅ローンの借り入れが一段落するのです。
つまり住宅ローンの借り入れは融資実行が終わるまで気を抜けないということですね。
ステップ5を進めるうえで特に大切なポイントは、以下の2点です。
- 融資実行が完了するまでに転職や他ローンの利用など、本審査時と状況が変わるようなことはしない
- 契約から融資実行まで、スムーズに手続きを進める
融資実行までに転職や他ローンの利用でご自身の状況が大きく変わる行為をしてしまうと、融資が取り消しになる可能性もあります。
本審査が終わったからといって気を抜かず、融資実行日まで誤解を招く行動は避けるようにしてください。
また大半の金融機関では、融資実行日の金利が適用金利となります。
したがって融資実行日がズレると適用金利も変わる可能性があるので、注意が必要です。
金融機関や不動産会社の担当者とは密に連絡を取りあい、本契約から融資実行日までスピーディに手続きを進めていきましょう。
住宅ローンの賢い返し方を紹介
ここまで、住宅ローンの借りれの流れを5つのステップで解説しました。
借入額や金利タイプ、借入先の金融機関などをしっかり選べば、自分に合った住宅ローンを見つけられるはずです。
また、住宅ローンの借り入れ後には、賢く返済するポイントとして以下のような点を意識し、お得に利用することが大切です。
住宅ローンをお得に返済するポイント
それぞれ重要なポイントなので、詳しく解説していきますね。
お得に返済するポイント①住宅ローン控除や給付金を活用する
住宅ローンを組む方は「住宅ローン控除」という節税制度や、「すまい給付金」といった補助制度を利用することができます。
住宅ローン控除は最長13年間、所得税や住民税が軽減されます。すまい給付金は一度限りの給付ですが、10万円～最大50万円の給付金が受け取れますよ。
いずれも住宅ローンを組む時期や世帯所得で金額が変わりますが、上手く活用すれば家計の負担を大きく軽減できます。
ただし、利用には確定申告や申請が必要になりますので、忘れずチェックしてくださいね。
各制度について詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。
お得に返済するポイント②一定期間が経ったら、借り換えを検討する
借り換えから一定期間たったら、住宅ローンの借り換えを検討してみるのがおすすめです。
借り換えとは、すでに借りている住宅ローンとは別の住宅ローンに借入先を変更すること。
借り換えの際の条件や金利によっては、総返済額を数百万単位で抑えることができる場合もあります。
借り換えは何度でもできますし、借り換えの際に金利タイプを変更することも可能です。
借り換えの際には、再度手続きや一定の諸費用が発生しますが、その負担を差し引いても魅力的な住宅ローンがあるのなら、積極的に借り換えを検討しましょう。
借り換えの際には再度、審査が必要になる
借り換える際の注意点として、「再度金融機関で審査が行われる」という点に気をつけてください。
再度審査を受けるということはすなわち、住宅ローンの返済中に以下のようなことがあると、借り換えの審査で落ちてしまう可能性もあるので、気を付けてくださいね。
- 他ローンを契約する
- ローンなどの支払いを滞納する
- 健康上の問題が発生する
まとめ
住宅ローンをスムーズに借り、安定して返済するためには、借り方を理解して無理のないローンを組むことが大切です。
これから住宅ローンを検討する人は、以下の5つのステップをしっかりチェックしてください。
STEP1
自分がいくら借りられるのか知る
まずはどのくらいの住宅ローンを組めるのかチェックし、物件を選ぶ
※借入額は手取り年収の25％以内が理想STEP2
住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選ぶ
金融機関によってお得な金利タイプが違うので、金利タイプを選んでから金融機関をチェックSTEP3
事前審査に申し込む（2～3社がおすすめ）
物件の購入を申し込むタイミングで事前審査をする。
審査期間は即日～1週間程度STEP4
本審査に申し込む
印鑑証明や住民票の写しなど、必要書類が多いので要注意。
審査期間は2～3週間程度STEP5
住宅ローン契約・融資実行
契約後も、控除や給付金の手続きを忘れずに！
また、借り入れ後には住宅ローン控除（減税）や給付金の利用、借り換えの検討などを行って、お得に住宅ローンを利用しましょう。
賢く住宅ローンを借りて、ぜひ理想のマイホームを手に入れてくださいね。
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