2,000万円の住宅ローンで後悔する前に知っておくべき！理想の年収と完済のコツ
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2,000万円の住宅ローンを組むのであれば、年収400万～450万円以上が理想です。
「住宅ローンの審査に通るのか」という観点だけであれば、年収210万円ほどでも基準を満たします。
ただし、手取りの大半が住宅ローンで消えてしまうため避けておくほうが良いでしょう。
この記事では2,000万円の住宅ローンに必要な年収や、余裕を持って返済するコツ。
理想の年収に満たない場合の対策について解説していきます。
「憧れのマイホームでの新生活なのに家計が厳しい……」という状況を避けるためにも、ぜひ参考になさってくださいね。
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役
監修者白坂大介
お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。
2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。
2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。
主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。
▼講演会実績
2020年11年27日 PTA進路講演会「親と子の進学マネープラン説明会」（主催：京都府立城陽高等学校）
2018年6月29日 PTA進路講演会「進学マネープラン～奨学金・教育ローン講座～」（主催：京都府立城陽高等学校）
▼保有資格
2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
証券外務員1種
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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2,000万円の住宅ローンの年収目安は400～450万円以上
2,000万円の住宅ローンを組む場合、世帯年収で400万～450万円以上ある状態が理想です。
住宅ローンが無理のない借入金額になっているのかどうかは、手取り年収に対して返済額が占める割合から計算することができます（この割合を「返済負担率」といいます）。
理想的な返済負担率
住宅ローンを含めた年間の返済額が、手取り年収に対して20%～25%以下に収まっている
年収450万円の手取りは約349万円なので、2,000万円の住宅ローンの返済負担率は20.4%となり、余裕を持って返済できる金額だと言えます。
返済期間35年 / 固定金利年1.3% / 元利均等返済の場合
手取り年収の20～25%以下を推奨する理由
住宅ローンの返済額を手取り収入の20％～25%以内に抑えるべき理由は、住宅の維持に多額の税金やメンテナンス費用がかかるからです。
具体的な費用の例
- 固定資産税
（+都市計画税） - 火災保険料
- 定期的な修繕費
- 管理費や駐車場代
戸建てとマンションによって差はありますが、一般的に毎年数十万円ほど必要になります。
そのためこれらの費用を無視して手取り収入の30%の住宅ローンを組んでしまうと、住宅ローンの返済額と諸経費をあわせて、収入の40%近くが住居関連の固定費に充てられてしまうのです。
十分な貯蓄があって教育費や老後資金も確保できている方であれば問題ありませんが、多くの世帯は住宅ローン返済と平行しながら将来の資金を貯蓄していかなければなりません。
このように将来の貯蓄をしていく前提で考えると、住宅ローンは手取り収入の20%～25%ほどに抑えるのが理想なのです。
審査基準における返済負担率は「35%以下」
金融機関の住宅ローン審査では、一般的に「返済負担率35%以下」に収まっているかどうかを見ています。
2,000万円の住宅ローンを固定金利で利用した場合の年間返済額は約71万円なので、年収210万円ほどでも審査基準は満たしていることになります。
ただし、手取り年収167万円に対する返済負担率は42%となり、理想とする返済負担率の基準を大幅に超えてしまいます。
手取りで計算した場合
年間返済額71万円 ÷ 手取り年収167万円
＝返済負担率42.4%
毎月の手取りに換算すると、手取り約13.9万円のうちの約5.9万円が住宅ローンの支払いだけでなくなることになります。
毎月の固定費だけで収入の半分近い金額が出ていくと考えると、返済負担の大きさもイメージしやすいかと思います。
住宅ローンの審査基準では35%以下となっていますが、審査に通る年収と余裕をもって返済できる年収は異なるということを知っておきましょう。
【年収別】2,000万円住宅ローンの月々の返済額・負担率
先ほどは2,000万円の住宅ローンを組むにあたって、理想的な年収目安をお伝えしました。
しかし他の年収帯の方にとっては、いまいちピンと来ないこともあるかと思います。
そこでここでは、年収別に2,000万円の住宅ローンを利用した場合の返済額と返済負担率を解説していきます。
世帯年収別2,000万円の住宅ローン返済額
変動金利には「金利が上がっても、毎月の返済額は直前の返済額の125%までしか増加しない」というルールがあります。
そのため変動金利の場合は、毎月返済額が125%まで増加した場合のことも考慮した上で余裕のある返済額の範囲で住宅ローンを利用しましょう。>変動金利のリスクについて
年収300万円の場合
あるモデルケースでは、年収300万円の手取りはおよそ235万5,992円、１ヶ月に換算すると19万6,333円になります。
この金額をもとに2,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると以下表のようになり、変動金利・固定金利ともに返済負担率が25%を超えてしまいます。
| 毎月の返済額 | 手取り19.6万円に 対する返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 52,138円 | 26.6% |
| 固定金利 年1.300% | 59,296円 | 30.2% |
※金利変動がなかった場合として算出
※借り入れ金額2,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
理想的な返済負担率は手取りに対して20%～25%以下なので、年収300万円では2,000万円の住宅ローンの返済負担は重たいということが分かります。
年収350万円の場合
年収350万円の手取りはおよそ274万860円、１ヶ月に換算すると22万8,405円になります。
この金額をもとに2,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると以下表のようになり、固定金利では返済負担率が25%を超えてしまいます。
| 毎月の返済額 | 手取り22.8万円に 対する返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 52,138円 | 22.8% |
| 固定金利 年1.300% | 59,296円 | 26.0% |
※金利変動がなかった場合として算出
※借り入れ金額2,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
変動金利では返済負担率は22.8%ですが、将来の金利上昇によっては25%を超えてしまう可能性がある範囲です。
毎月、返済額の25%以上を貯蓄できるのであれば手の届く範囲ではありますが、余裕がある状態とは言えないでしょう。
年収400万円の場合
年収400万円の手取りはおよそ311万9,828円、１ヶ月に換算すると25万9,986円になります。
この金額をもとに2,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると以下表のようになり、変動金利・固定金利ともに返済負担率は25%以下に収まっています。
| 毎月の返済額 | 手取り25.9万円に 対する返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 52,138円 | 20.1% |
| 固定金利 年1.300% | 59,296円 | 22.8% |
※金利変動がなかった場合として算出
※借り入れ金額2,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
変動金利の125%ルールに合わせて、毎月の返済額が「5万2,138円×125%=6万5,173円」になった場合で返済負担率は25.1%。
基準となる25%を0.1%上回ってしまっていますが、家計の状況によっては無理のない金額だと考えて良いでしょう。
年収450万円の場合
年収450万円の手取りはおよそ349万5,296円、１ヶ月に換算すると29万1,275円になります。
この金額をもとに2,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると以下表のようになり、変動金利・固定金利ともに20%程度に収まっています。
| 毎月の返済額 | 手取り29.1万円に 対する返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 52,138円 | 17.9% |
| 固定金利 年1.300% | 59,296円 | 20.4% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額2,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
年収450万円あれば、将来の変動を考慮してもある程度余裕をもって返済していけるでしょう。
2,000万円の住宅ローンを無理なく完済するコツ
ここまでで2,000万円の住宅ローンを組むにあたって、どれくらいの年収が目安になるのかはお分かりいただけたと思います。
とはいえ先ほどの年収はあくまでも目安であり、それぞれの家計の状況によって負担も異なります。
より余裕を持って2,000万円の住宅ローンを返済していきたい場合は、ここから紹介するコツを押さえておくことでより無理なく返済していくことができますよ。
2,000万円の住宅ローンを無理なく完済するコツ
完済のコツ①金利上昇後の返済負担を想定しておく
変動金利や10年固定金利の住宅ローンを利用する際は、「金利が上昇した場合でも問題なく返済できるのか」を借り入れ前に調べておきましょう。
ここでは10年後に金利が２%上昇した場合の返済額を計算してみます。
| 額面年収 | 毎月の返済額 | 手取りに対する 返済負担率 |
|---|---|---|
| 350万円 | 当初10年間： 52,138円 11年目以降： 65,931円 | 当初10年間： 22.8% 11年目以降： 28.9% |
| 450万円 | 当初10年間： 52,138円 11年目以降： 65,931円 | 当初10年間： 17.9% 11年目以降： 22.6% |
※10年後時点以外に金利変動がなかった場合として算出
※年収350万円の場合の月の手取り金額22万8,405円 / 年収450万円の場合の月の手取り金額29万1,275円
※返済期間35年 / 借り入れ当初の金利年0.525% / 元利均等返済の場合
※変動金利の125%のルールを考慮しないものとして算出
年収350万円、450万円ともに借り入れ当初の返済負担率では25%を下回っています。
しかし金利が2%上昇すると、年収350万円では28.9%となり理想的な返済負担率を超えてしまいます。
将来の金利がどうなるかは誰にも分かりませんが、変動金利では「毎月の返済額が125%まで増加しても問題なく返済できるのか」を目安として、事前に返済負担を想定しておきましょう。
完済のコツ②頭金の割合を増やす
頭金の割合を増やせば住宅ローンの借入金額が少なくなるため、毎月の返済金額も少なくなります。
毎月の返済負担が下がれば家計に余裕が生まれますし、変動金利が上昇した場合でも返済に無理が出づらくなるでしょう。
| 毎月の返済額 | 手取り38.1万円に 対する返済負担率 | |
|---|---|---|
| 頭金なし | 59,296円 | 26.0% |
| 頭金１割 (200万円) | 53,367円 | 23.4% |
| 頭金２割 (400万円) | 47,437円 | 20.8% |
| 頭金３割 (600万円) | 41,508円 | 18.2% |
※物件の購入金額2000万円 / 返済期間35年 / 固定金利1.300% / 元利均等返済の場合。
一般的に住宅ローンの頭金は購入金額の1割～２割を入れる方が多く、また頭金の割合によっては金利が引き下げられるプランも存在します。
自己資金に余裕がある方は、頭金を用意することも検討してみて下さいね。
完済のコツ③繰り上げ返済を活用する
住宅ローンの返済中に、まとまった資金を元金の返済に充てることを「繰り上げ返済」と言います。
繰り上げ返済をすることで住宅ローンの利息負担を減らすことができるので、資金に無理のない範囲でコツコツと実施していきましょう。
例えば、返済開始から10年後に150万円を繰り上げ返済した場合であれば、総返済額では約53万円もの差が生まれます。
| 毎月の返済額 | 総返済額 (諸費用は含めない) | |
|---|---|---|
| 繰り上げ返済 なし | 59,296円 | 24,904,320円 |
| 10年後に 150万円の 繰り上げ返済 ※期間短縮型 | 59,296円 | 24,371,530円 |
| 差額 | ー | ▲53万2,790円 |
※借り入れ金額2,000万円 / 固定金利年1.300% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
※期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合
※三井住友銀行の一部繰り上げ返済シミュレーションを使用して算出。
繰り上げ返済の金額によっては利息負担を大きく下げられることもあるため、住宅ローンを借り入れる際は「どのタイミングでいくらの繰り上げ返済を行うのか」という計画も考えておきましょう。
完済のコツ④住宅ローンは定年までに完済する
年金収入だけになった状態では住宅ローンの返済負担は重たくなるため、定年までに住宅ローンを完済していくことも重要です。
平均的な年金受給金額は22万1,504円*1に対して、高齢者世帯の実支出は平均26万4,017円*3というデータがあり、一般的に定年後は貯蓄を取り崩しながらの生活になります。
| 用途分類 | 平均支出額 |
|---|---|
| 食料費 | 6万4,686円 |
| 住居費 | 1万3,851円 |
| 光熱・水道費 | 1万9,367円 |
| 家具・家事用品費 | 9,408円 |
| 被服及び履物費 | 6,524円 |
| 保健医療費 | 1万5,615円 |
| 交通・通信費 | 2万7,379円 |
| 教育費 | 14円 |
| 教養娯楽費 | 2万5,044円 |
| その他の消費支出 | 5万4,098円 |
| 非消費支出 | 2万8,030円 |
| 合計 | 26万4,017円 |
*1 出典：厚生労働省「平成 31 年度の年金額改定についてお知らせします」
*2 借入金額4000万円 / 返済期間35年 / 金利年1.300% / 元利均等返済の場合
*3 出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「1世帯当たり年平均1ヶ月間の収入と支出 3-12」を基に作成
ここからさらに住宅ローンの毎月返済額「約６万円」も加わるとなると、家計に大きな負担がかかることは想像できますよね。
ここまで紹介した頭金や繰り上げ返済を活用して、定年までに完済できるように住宅ローンを組むことをおすすめします。
年収450万円に満たない場合の対策
記事の前半では理想的な年収は400万円～450万円とお伝えしましたが、理想の年収に満たなければマイホーム購入を諦めなければいけないのかと言うと、そうではありません。
ここでは理想の年収に満たない方に向けた対策を紹介していきます。
年収450万円に満たない場合の対策
対策①収入合算・ペアローンを利用する
収入合算やペアローンでは、夫婦ふたり分の年収のの一部を合算して返済負担率を計算します。
住宅ローンの借入可能額が引き上げられるため、夫の収入だけでは年収450万円に満たない場合でも審査に通りやすくなるでしょう。
ただし収入合算やペアローンでは、夫婦のどちらかが働けなくなった場合でも住宅ローン返済を続けなければいけないというデメリットも存在します。
デメリットも十分に知った上で、利用するかどうかを検討してみて下さい。
対策②両親や祖父母から資金援助を受ける
両親や祖父母からの資金援助を受けられる場合は、頭金に充当することを検討してみましょう。
例えば頭金が400万円あれば、2,000万円の住宅ローンの毎月返済額は約1.2万円も少なくなります。
| 毎月の返済額 | |
|---|---|
| 頭金なし | 59,296円 |
| 頭金２割 (400万円) | 47,437円 |
| 差額 | ▲11,859円 |
※物件の購入金額2,000万円 / 返済期間35年 / 固定金利1.300% / 元利均等返済の場合。
住宅購入のための贈与であれば最大1,500万円まで贈与税が不要になる特例もあるため、早め早めに相談しておきましょう。
対策③頭金が溜まってから住宅を購入する
親族からの贈与を受けるのが難しい場合は、頭金が貯まるまで貯蓄をしてから購入をする方法もあります。
「今すぐにマイホームを購入したい！」という気持ちも分かりますが、住宅ローンにおいては完済まで滞りなく返済していくことが何よりも重要です。
頭金の割合が多くなれば毎月の負担が少なくなり、審査にも通りやすくなるので、自己資金に余裕ができるまでしっかりと貯蓄をすることも検討してみましょう。
また、頭金を貯めている間にもっと良い物件が見つかる可能性もあるため、計画的に貯蓄をして自己資金を作っていきましょう。
対策④購入する物件自体を見直す
返済計画を練った結果、2,000万円の住宅ローンの返済が厳しい場合は購入する物件自体を見直すことも検討してみましょう。
- 新築物件ではなく中古物件も検討する
- 違うエリアで物件を探してみる
- 注文住宅のこだわりを減らす
などのように物件の条件を変えるだけで、購入金額が数百万円以上安くなることも珍しくありません。
「自分自身はどのポイントなら妥協できるのか」ということを考えた上で、幅広い物件から探してみましょう。
まとめ
2,000万円の住宅ローンを無理なく返すために、必要な年収の目安は400万円～450万円です。
年収210万円ほどでも金融機関の住宅ローン審査基準は満たしていますが、家計への負担が大きすぎると住宅ローン破産にも繋がりかねません。
住宅ローンを利用する際は「毎月の返済を滞りなく続けられるのか」という観点を忘れないようにして、返済プランを考えていきましょう。
2,000万円の住宅ローンを無理なく完済するコツ
- 金利上昇後の返済負担を想定しておく
- 頭金の割合を増やす
- 繰り上げ返済を活用する
- 住宅ローンは定年までに完済する
上記ポイントを抑えたうえで、無理のない住宅ローンを組むようにしてくださいね。
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